商业屋顶产权【商业建筑屋顶空间价值的开发】
Value of Undeveloped Roof Top Space on Commercial Buildings 屋顶空间作为重要的建筑功能组成部分，在商业开发中具有
重要的意义，但在设计中却经常被忽视。大多数商业项目仅从功能
角度看待屋顶，满足保温、防水要求以及建筑设备的安装即可，很
少利用其特点扩展商业活动的范围。如何在设计阶段挖掘
出屋顶空间的商业价值，通过设计引导集聚人气，刺激消费，达到
商业利益最大化，是本文研究的重点。
1 开发屋顶空间商业价值的意义
谈到屋顶首先想到的是屋顶绿化，但是单纯的屋顶绿化只能
起到美化环境、降低建筑能耗的作用。商业项目的屋顶空间利用不
仅是屋顶的绿化，还应是商业行为的嵌入、聚集，这样才不会造成
空间利用的浪费。以北京中关村广场购物中心项目为例，
主体位于约4 万m2 的城市花园广场之下，规模可观。屋顶景观丰
富、交通便利且与周边的商业项目联系紧密，但由于广场环境强调
开放性和景观性，致使屋顶空间的使用率偏低，人员停留的时间较
短，商业活动处于自发、无组织状态，这无疑割裂了与
周边的商业联系。
2 开发屋顶商业空间的条件
造成商业屋顶空间开发利用困难的原因有三个：一是由于受
气候条件的限制，找不到合适的屋顶功能开发模式；二是屋面设有
大量建筑设备设施，导致可供商业活动的面积小且零散，难以找到
合适的屋顶建筑设计模式；三是开发过程中对投入成本过分担心，
导致很多商业项目把主要招商对象定位于某主力店或业态的进驻，
忽视了室外商业的综合效益。
实现屋顶商业价值的最大化应从屋顶的空间特点入手。屋顶
空间没有上部维护结构虽然限制了商业活动的范畴，但是在高度和
宽度上却可以不受建筑构件分割的影响，空间灵活性比较大。由于
屋顶作为水平结构构件，如设计之初就能预留一定的承载力，则可
为以后的商业开发提供改造利用的可能。屋顶空间属于室外空间，
而室外活动随季节的变化时间会不同，例如在北方冬季室外活动
很少，主要是室内活动，南方夏季炎热，室外活动也受到限制。即
便是一天中的不同时段，对于屋顶室外空间的商业活动要求也不一
样：夏季白天室内活动较多，夜间室外活动较多。但是随季节变化
的室外活动本身也会导致商业活动的多样性，屋顶空间内的商业
活动可以根据时间的变化进行调整，带活商业客流。日本横滨的
NambaPark 项目是非常成功的案例，设计充分发掘了屋
顶空间的价值，不像传统购物中心将顾客引入封闭式的购物区，而
是将商业区、餐饮区与自然的开放空间完美地融合在一起，使人能
够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为
一种“经历”：屋顶不是单纯的景观，更是一个开放性的商业经营
区域。因此开发屋顶空间的商业价值从技术设计的角度必须具备以
下几个条件：
（1）可用空间最大化。在满足正常使用的前提下，屋面留给
商业活动的空间一定要尽量大且完整，需要设备专业的配合，集中
设备需求设计。
（2）预留建筑构造措施。屋面做法建议采用架空地面做法，
一方面保护屋面防水层和保温层的性能，另一方面便于在架空层内
布置水电等临时管线，灵活满足商业活动的需求。同时为保证人员
安全，屋顶女儿墙的高度应考虑抬高夹层后的安全防护高度，且保
证一定的视野效果。
（3）保证安全疏散。由于人员的增加，防火问题需认真对待。
疏散楼梯和疏散宽度应按照屋顶营业类型的指标确定，满足最不利
层疏散要求。其次安全疏散距离也应按照室内消防疏散的要求执行，
同一标高的屋面应有两个独立的安全疏散出口。为应对商业活动中
意外的火灾危险，还应考虑合理设置自动灭火装置，例如屋面消火
栓灭火系统或智能水炮灭火系统等。
（4）预留结构荷载。商业活动的变化会造成屋面活荷载的变
化，为了既能保护屋面的防水和保温，又能满足结构的安全性，需
要设计预留结构荷载，并综合考虑建造成本因素，控制合理的数值。
通常上人屋面荷载不小于2kN/m2，如需预留餐饮条件则屋面荷载
应不小于2.5kN/m2，对于有表演或者文艺活动的预留屋面荷载则
需达到4.0kN/m2。
（5）预留暖通。屋顶空间易受气候影响，应该预留一定的空
调室外机位。设置可拆卸的多联机空调系统，水雾降温系统如图5。
北方冬季也可以采用室外燃气采暖路等灵活的采暖形式。
（6）预留电气。由于不同的屋顶商业活动用电量差异比较大，
不同季节空调等设备的用电量差异也比较大，为了安全起见，这部
分用电负荷预留需在项目开发阶段就考虑进总的用电负荷之中。
3 屋顶空间商业开发模式
商业项目的屋顶空间一旦具备了开发条件，就应当从功能、
经济、管理等方面采取相适应的开发模式，通过整体规划的方式，
与商业业态协调统一，达到商业效益的最佳平衡。
3.1 屋顶商业营销策略
屋顶商业营销策略有以下几种：1）以娱乐促商业：围绕公共
娱乐活动吸引商业人流；2）以特色促商业：以开展特色商业活动
来实现商业价值；3）以景观促商业：从景观环境的营造创造商业
价值。
商业建筑开发的根本是满足市场需求，通过整体商业目标定
位的实现，完成商业招商、运维的全过程，最大程度地实现成本收