旅游者短期租房的市场研究:修行在万界星空

　　【摘要】目前在上海、广州等旅游城市,及一些旅游景区、度假地出现了许多针对商务游客、度假游客的短期租房经营商。文章分析了国内旅游者短期租房市场的发展现状、需求前景,在此基础上探讨了旅游者短期租房的经营模式,以及打造经营商竞争优势的策略。
　　【关键词】旅游者;短期租房;竞争策略;经营模式
　　
　　随着中国经济的持续增长,休假制度的日益完善,国内居民的旅游消费模式也发生了改变,从之前团队观光的旅游模式逐渐进入大规模商务、休闲度假的旅游的消费阶段,而在旅游地的住宿形式也在发生变化,从过去星级酒店的团队住宿,转向更加多元的住宿形态,其中旅游地各种形式的短期租房形成,以其经济实惠、方便自由的特点,得到了越来越多商务客人、休闲度假旅游者、自助游客的青睐。
　　短期租房通常是指租期在三天到三个月的房屋租赁交易。从普通居民住宅,到酒店式公寓再到度假别墅,各种居住类物业都可以作为短期租房的房源。
　　
　　一、短期租房的效益分析
　　
　　1.短期租房能够很好的满足旅游者在旅游城市或旅游景区短期逗留的居住需求。
　　租期较短且完全灵活的住宿方式,使旅游者可随意安排自己的生活、工作地点或行程,特别是在旅游旺季,多数旅游景点、旅游城市酒店曝满,“一房难求“时,利用多种物业类型的短期租房可以满足更多旅游者的住宿需求。可以说,短期租房的旅游者既可解决短时间内在旅游地居住的问题,节省了酒店宾馆的高昂费用,并带来了更浓度的旅游体验,性价比非常高。
　　2.短期租房能够使闲置房产资源投入市场,实现价值,为旅游地带来更多的经济效益。
　　对旅游地市场来说,短期租房能够填补市场空白,因此可以加快房屋循环,可以使闲置房屋资源实现其市场价值。据不完全统计,我国空置商品房面积已超过8000万平方米,主要集中在比较发达的大中型城市、沿海地区和旅游城市,使这一部分空置房进入市场可以减少闲置资源的浪费,得到租金收入,增加旅游地居民和投资者的收益。
　　
　　二、旅游者短期租房市场发展现状
　　
　　1.旅游者短期租房市场发展现状
　　(1)大多数城市供小于求。在我国北京、上海等大型旅游城市,租期在几天到一两个月的旅游短期租房需求在所有租房需求中所占比例越来越大。如北京奥运期间,大量京外、国外游客、媒体记者以及各类工作人员涌向北京,有相当一部分游客选择在场馆周边短期租赁房屋居住。但由于短期租房市场不规范,欠成熟,旅游者缺乏租房渠道;而各种物业形态的房东欠缺短期租房的市场意识,存在短期租房管理风险、利益风险的顾虑。
　　(2)产品细分不够,缺乏专业短期租房服务。目前,旅游地出现了家庭旅馆、短期公寓、酒店分时度假、乡村别墅等提供短期出租的产品形态,但产品在价格、档次、服务、市场目标客户与其它求职短租、学生短租、工作短租等产品没有明显的差异化。
　　(3)专业短期租房经营商开始出现,但未形成行业规模。比如在上海,已出现业主将物业交由酒店公司委托出租,包括长租到短租甚至钟点房,同时提供洗衣、打扫、代购车票、安排旅游线路等服务,短期租住的客户有60%是外地来上海短期出差的商务人士和旅游者。在杭州、青岛等旅游城市,也有一些专业短期租房机构和零散的私人家庭旅馆开展该类业务,主要面对旅游人士提供客栈式服务。由于以上经营商的发展仍处在初期阶段,行业上还没有形成一定规模,甚至还有大量租户对于这样的机构还感到陌生。
　　2.旅游者短期租房市场发展需要解决的关键问题
　　(1)安全。由于短期租房的物业除酒店式公寓外,大多分散在居民区,而对于旅游者来讲,陌生环境的居民区让人缺乏安全感。因此,物业所在环境及物业本身的安全程度能否让租户满意,是短期租房能否成功达成交易的重要决定因素。
　　(2)地理位置。旅游者短期租房市场面向的目标顾客群决定了对物业所在的地理位置有一定的要求,是否位于旅游地附近、与旅游景区交通是否方便、是否便于旅游生活体验等都是旅游者租房选择的重要因素。如奥运的短租房不一定是高档公寓,但必须交通方便,最好是在奥运场馆周边或靠近主干道以及轨道交通。
　　(3)服务。旅游者短期居住需要咨询、委托代办、生活居住、休闲旅游等各方面的服务,特别是居住地的卫生条件是旅游者在考虑是否居住的重要因素,这取决于短期租房的经营商或房主是否提供对房间进行经常性清理的服务,当然,这一服务将直接导致出租方收取的租金高低。较成熟的短期租房机构都会对旅游者提供经常性和专业性的各项服务。
　　(4)押金。押金问题包括押金数量和交付方式两个方面。由于短期租房很多租户是通过网络预定房间,并且需要在较短时间内就能人住,租金支付手段也是需要解决的一个问题。
　　
　　三、旅游者短期租房市场需求前景分析
　　
　　在欧美城市,短期租房有非常成熟的市场,可供短期出租的物业类型有家庭旅馆、青年旅舍、短租公寓、短租别墅,提供该类服务的专业机构也较多见,像法国的studio 6,日本的“樱花之家”等。在欧洲的大多数城市,短期租房市场也比较完善,通常可以通过互联网预定房源,其中包括高、中、低各种档次的物业,租期从一周到两、三月都可接受,同时客户还可以得到周到的服务,比如由专门人员接送到租住地点、导游、订期打扫房间等。
　　笔者认为,以下几个因素的共同作用,将给旅游者短期租房市场带来较大需求。
　　1.国内外旅游人数的增加。中国从改革开放以来的30年间,入境过夜旅游人数从72万人次增加到5471.98万人次,增长75倍,年均增幅16.1%;1993年至2007年的15年间,国内旅游人数从4.1亿人次增长到16.1亿人次,年均增速达到10.3%;迅速增长的国内外旅游人数形成了巨大的短期租房潜在市场。
　　2.现代旅游方式的更新变化。旅游者日趋理智化,越来越多的游客不再扎堆旅游胜地,而是更多追求个性化的农家乐、自驾游、深度游、休闲度假游等;很多人已厌倦了外出时住宾馆的枯燥乏味,而短期租房可以将旅游地温馨的生活气息传递给租户,同时旅游者能够体会当地的风土民情,相对于普通的酒店可以提高租户的心理舒适感。
　　3.房地产市场的发展使空置物业数量增加。我国持有第二、三套物业的业主数量增多,空置物业的增加,这给投资族带来一定压力和风险,因此这些投资者需要尽快盘活手中物业,在无法将房屋长期出租的空置时期,需要短期出租来实现投资回报。同时近年旅游地各种形态酒店数量的增长,市场竞争的加剧,也需要传统的酒店行业寻求新的经营形态。
　　
　　四、旅游者短期租房经营模式分析
　　
　　1.旅游者短期租房经营模式
　　短期租房经营商作为该市场价值系统的中间环节,是将房源(上游价值链)与短期租户(买方价值链)连接起来的渠道价值链,经营商通过对房屋资源的整合,使房屋资源的价值得以实现和增值(租金回报),同时为租户提供了价值(居住及服务)。以下几种为旅游者提供短期租房的经营模式在我国已经出现,可以看作是短期租房经营商对两段价值链的资源进行的整合。
　　(1)单纯中介
　　单纯作为房源与租户中介的经营方式,经营商负责收集和发布短期租房的招租和求租信息,不负责对物业的管理和对租户的服务,通过收取佣金或手续费的方式盈利。商务旅游者和大众旅游者可以通过传统房产中介机构寻找房源,如北京奥运期间,北京奥组委推荐了链家地产、二十一世纪不动产、等5家房产经纪机构作为奥运租房签约机构,为奥运期间的国内外游客提供短租服务。
　　此模式较灵活,可以定期从房主处收取服务费,或每促成一项交易从中提取一定比例的佣金,经营风险较小;但不易对卫生、安全、服务等进行统一的标淮化管理。
　　(2)物业托管
　　这种模式是短期租房经营商充当物业托管者的角色,将不同业主的物业进行统一管理,统一发布短租信息,并全面负责租户的接待及安排入住,通过向房主收取一定的管理费,或从租金收益中提取一定比例的费用实现盈利。
　　产权式酒店就属于这一经营模式,以酒店的房间为单位,酒店开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者,投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房经营利润。在一些旅游度假地、大型旅游景区,各类产权酒店的酒店管理公司大部分的经营业务都是为度假游客、商务会议游客提供短期出租服务。
　　(3)连锁加盟
　　在这种模式下,经营商吸引愿意提供短租的房主作为联盟成员,采用统一标准的卫生、安全、服务、定价方式,通过统一的租金、押金支付手段和预定方式经营,经营商通过收取佣金、手续费、加盟费等盈利,如上海的笑天短租公寓。
　　这种经营模式下,在联盟内部要考虑市场细分、产品细分的现象,如起步较早的杭州“恋之家”短租公寓网变成了专门的求职公寓网,上海已经有了上海商务短租公寓网,杭州“家到家”的经营者也正在准备增加一批供高端的商务、海外旅游者居住的单身公寓,随着市场的不断发展,这种趋势将越来越明显。
　　(4)长租短出和自有物业出租
　　长租短出是经营商长期租赁业主公寓或住宅,通常是签订两年以上合同,再通过短期租赁给客人的经营模式。由于短期出租的租金比长期出租租金高,短期出租收取的租金高出长期租金的部分作为自己的盈利。这种模式由于要按照合同付给房主租金,一旦短期租金收益不理想,将面临亏本,因此风险较大。自有物业出租为房主既是业主又是经营商的自营模式,这种模式规模较小,通常就是经营自己家的两三套房子,相对风险也较小。
　　这些房源通常都在旅游景区附近,旅游城市中心,以家庭旅馆的形态存在居多。如海口金贸中路的梦苑别墅区,曾经的20多栋别墅,从2007年开始,迅速变成了20多家家庭旅馆,三亚的家庭旅馆由5年前的10多家猛增至近600家;2009年,厦门鼓浪屿在“家庭旅馆”品牌行政指导建设,家庭旅馆数量已由最初的7家发展到目前的35家。
　　2.打造经营商竟争优势的策略
　　(1)通过互联网、电子商务平台发布旅游者短期租房信息。充分利用网络电子商务对资源的整合能力,提高短租信息发布量及搜集量,提高经营及入住效率,如北京奥运期间,作为北京奥组委推荐的房产经纪机构“链家地产”针对奥运旅游者在网站上设立“2008奥运短租”专区以及专门的2008租售热线,公布《2008北京租房手册》全中英文对照版,指导国内外奥运游客在北京租房,介绍租房流程以及热点地区的租赁市场。
　　(2)合理定价。在旅游者可接受的范围内制订租金,该租金水平应当能够反应租户得到的价值,如服务价值、地理优势、物业环境等,同时能够体现成本,包括业主要求的租金和提供相关服务的成本,介于长期租赁和星级酒店的报价之间。如世博会期间,世博园附近某小区内的家庭旅馆,一套精装修117平方米的三房,步行至世博场馆只需3分钟,短租报价9000元-1万元/月,由于世博短租市场主要以参展厂商、商务人士、游客为主,价格承受能力远高于长期租户;而同时上海世博期间5月份酒店报价为五星级1600元左右、四星级700元左右、三星级400元左右。
　　(3)打造产品特色,提供特色服务。可以通过房屋装修风格、提供特色服务、及相关优惠等措施形成自己的经营特色及差异化竞争优势。如浙江开展乡村旅游,打造具有浓厚地方农村特色的“乡村大院”,融合民俗文化,供游人住宿。
　　(4)拓展上下游客户资源,构筑行业联盟。扩大自己的房源网络及市场网络,与旅游产业的其它业者集成联盟,构筑统一的网络宣传和销售平台,共同分享价值链,提高行业的竞争力。如新疆喀纳斯、云南丽江等一些旅游区的自助旅游市场较大,旅游区内和中心城市的短租经营商经常与户外装备经销商、旅行社、大学校园户外旅游社团、自助游俱乐部等进行业内资源共享,形成行业联盟。
　　(5)快速预定、灵活解决押金支付。缩短旅游者预定与入住所需的时间间隔,使押金的支付和退还尽量方便,提高经营效率,方便客户。
　　
　　参考文献
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　　作者简介:翁莉(1981―),女,天津现代职业技术学院讲师,管理学硕士,研究方向:旅游服务与酒店管理。