[2012年国家将继续加强对房地产市场的宏观调控]房地产公司排名

　　我国经济体制改革演变到今天，社会体制改革已经上升为深化我国体制改革的首要问题。从我国经济社会转型的角度，社会体制改革要完成两大任务：一是配合市场化的经济体制改革，进一步改革原来建立在计划经济体制基础上的社会体制；二是为中国经济的持续增长寻找新的社会基础。从世界各国的发展经验看，社会体制的改革是需要相应的经济基础的，即经济较为发达，财政收入较为雄厚。这个道理很简单，深化社会体制改革，是需要投入大量的经济资源的。我国目前已经基本上具备这个条件。那么，当前我国社会体制改革的突破口在那里呢？这个突破口很可能就是在房地产领域。
　　首先，持续上涨的房地产价格，透支了人们未来几十年的消费，严重地制约着我国消费率的提高。人们为了购买一套房子几乎奉陪了一辈子的艰难储蓄。这个问题不解决，以扩大内需为目标、以消费主导为基础的我国经济发展方式就很难得到根本性的转变；其次，近几年来，政府尤其是中央政府，虽然在房地产市场宏观调控上花了很大力气，出台了一系列的调控政策，但至今还没有取得重大进展。在这场和既得利益者的博弈中，如果政府步步退却，政府的政策乃至政府的公信度就会受到严重损害。一旦政府持续退缩，既得利益者就会得寸进尺，其后果是不堪设想的；再次，从社会建设的角度看，当前群众对房地产的抱怨声势很大，这是因为房地产对社会建设极为重要，它是社会生存的基础。从转变经济发展方式看，当房地产业已经成为地方经济的支柱产业，可以谋取可观的暴利，就会松懈对产业结构升级的紧迫性，甚至有可能导致“产业空心化。”况且，当今世界，找不到一个国家或经济体，通过重点发展房地产业实现经济社会的可持续发展。相反的，倒是有很多国家或经济体因房地产业的过度发展而陷入长期衰退。如果我国能够在“十二五”期间甚至更长的时间，把房地产体制改革好，实现房地产业的健康发展，就可以实现国民经济的良性循环，就能获得社会的长治久安。
　　最近住房建设部部长姜伟新表示，2012年将继续坚持加强房地产市场调控。以往的调控效果之所以不显著，在于有的地方政府深深介入房地产业的惯性没有消除，各项调控政策在执行过程中被“软化”，廉租房、经济适用房供给乏力，让中央宏观调控政策成了“扬汤止沸”。地方政府调控中的动力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府对土地财政的高度依赖。一些地方政府担心调控的结果可能影响地方经济发展和财政收入，地方政府想以高房价换取GDP，因而削弱了中央宏观调控的效果。必须清醒地认识到，土地财政是不可持续的，土地不是卖不完的。只有逐步实现地方政府财权和事权相匹配，规范土地征收行为，用好土地出让金收入，解决地方政府“钱少事多”的现实难题，才能保证经济社会的可持续发展。这既是行政管理体制改革的迫切要求，也是贯彻落实科学发展观的必由之路。
　　有关统计数字显示，我国历年的土地出让金：2006年7000亿元，2007年13000亿元；2008年9600亿元；2009年15900亿元，比上年增长63.4%；2010年27000亿元，比上年增长70.4%。2009年全国土地出让金占地方财政收入的46%。这部分土地增值收益如果能够用于改善老百姓的福利，当然是很好的；但是地方政府更多地用于投资基本建设，即能够带来更大盈利空间的投资。原因很简单，用于社会保障支出，用于改善民生，是要花钱的，又不可能给地方政府带来可观的利润，地方政府的积极性就不那么高了。按有关规定，各地土地出让金净收益中提取廉租住房保障资金不应少于10%，但事实上，2010年11月公布的审计结果，2007—2009年有22个城市的提取比例未达到要求，共少提取146.23亿元。国土资源部部长徐绍史2011年1月7日在北京举行的全国国土资源工作会议上指出：2010年全国土地出让成交价款2.7万亿元，同比增长70.8%，城市发展对土地依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。“十一五”期间土地出让金7万多亿元，2009年土地出让金1.59万亿元，同比增长63.4%。1992—2003年，全国累计收到1万多亿元土地出让金。自从2004年以来，我国土地出让方式发生重大变化，努力推行土地招、拍、挂，全国土地出让收入因此猛增。2012年要深入推进国有土地有偿使用制度改革，逐步扩大有偿用地范围，坚持和完善土地招、拍、挂制度，认真总结、规范、完善“限房价、竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由价高者得的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。温家宝总理在2011年12月召开的中央农村工作会议上指出：“应该看到，我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。”2012年3月，温家宝总理在《政府工作报告》中，论述2012年的主要任务，明确指出：“制定出台农村集体土地征收补偿条例。”
　　可以预见，2012年我国房地产市场价格继续上涨的压力依然存在，这就迫使原本限于短期举措的宏观调控将随之常态化。市场将较长时间面临偏紧的政策环境。2011年房地产宏观调控最重要的两项政策：一是通过差别化信贷政策抑制投资投机需求取得一定效果；二是切实增加市场有效供应，尤其是加大保障房供给力度。这两项行之有效的政策必须继续坚持。今后一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮从紧的宏观调控政策可能随时到来。中央的宏观调控政策目标，一向定在防止房地产价格过快上涨，从来没有强调要把房地产价格降下来。但是，2012年3月，温家宝总理在《政府工作报告》中首次提出：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合同回归。”意味着我国的房地产市场调控已经到了一个转折点。房价大涨大落的时代即将结束。这里附带谈一谈我国房地产价格今后的走势如何？要回答这个问题，主要看中央对我国房地产市场的定位：即是为了解决居民的消费需求，或者说是为了满足居民的住房需求；还是满足中高收入者的投资、投机需求？如果是为了前者，对后者采取抑制、打击的政策，房地产价格必然逐步回落，合理回归；如果是放任自流，房地产价格还会持续上涨，直至彻底崩溃，导致泡沫破灭和金融危机。即使是短期的宏观调控，把房地产价格压一压，一旦宏观调控放松，还会出现更大的反弹。中央政府面临两难选择，地方政府的利益又往往和房地产市场息息相关。博弈始终是存在的。集中在三个方面的博弈：当宏观调控明显影响国民经济增长时能否持续；地方政府财政究竟有多大的承受能力；开发商的财务资金状况能够维持多久？特别是当前国民经济运行出现下行的压力，以及如何替代地方政府的“土地财政。再有冲破既得利益集团的干扰。
　　关于房地产价格的走势，温家宝总理在2012年两会答记者问时指出，我们2003已经提出6条措施，2005年国八条，2006年国六条。为什么那些年调控没有成效呢？群众责怪我们房价越调越高（根本原因是时紧时松）。政策不出中南。我听了感到十分痛心。为什么近两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展呢？首先是我们调控决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投资和投机需求的要害问题。采取针对性措施。现在我可以明确告诉大家，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松，如果放松就会前功尽弃。而且会造成房地产市场混乱，不利于房地产长期稳定健康发展。
　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，目前中国房地产市场出现明显调控效果：即投资和投机性需求被挤出市场。现在的房地产市场基本上是由刚性需求支撑着，房价的涨幅终于得到了控制。而且一些城市房价出现明显下调。应当说，除了限购政策，紧缩货币政策也是重要措施。房地产开发贷款从2011年年初的同步增长48.5%回落到第三季度末的3.7%极低水平，远远低于同期15.9%的平均贷款增长速度。使得整个房地产资金链受到很大的影响。可以肯定地说，2012年房价出现报复性上涨的主观和客观条件都不具备。从主观条件，中央和地方政府对控制房价上涨都提出严格要求，要促使房价合理回归。从客观条件，目前为止的房市还是在消化库存的阶段，房企现在不可能提价销售；另一方面，中央提出采取有效措施，增加普通商品房供应，今年的房市以普通商品房消费为主，普通商品房价格不会对整个房地产价格产生大的影响。
　　（作者系厦门大学经济学院教授、博士生导师，国家级有突出贡献专家）