对我国房地产行业信贷的若干建议及风险提示 对房地产销售行业职业发展的建议

　　一、2011年以来我国房地产行业融资状况　　（一）房企开发资金总量再创新高，自筹资金成主力　　国内贷款与去年持平，企业自筹资金占比达四成。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，同比增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1—11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；自筹资金34093亿元，同比增长28.0%；其他资金中，定金及预收款21610亿元，同比增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，同比下降12.2%；利用外资814亿元，同比增长2.9%。
　　2012年1～5月，企业自筹资金占比再创新高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控政策作用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响，与去年基本保持相同水平，而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下，房地产市场成交低迷，个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后，2012年也将继续呈现出同比下降态势。
　　（二）银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降
　　2011年以来，国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策。连续加息和提高存款准备金率，造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。
　　1.房地产贷款余额增幅放缓
　　截止到2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。
　　2011年年末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，增速比上年末低32.6个百分点；房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
　　2.从贷款增量看，2011年新增房地产贷款规模大幅减少
　　2011年年末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元。
　　3.分季度看，新增贷款规模逐季下滑
　　2011年一季度房地产贷款新增5095亿元，二季度新增2817亿元，三季度新增2011亿元，四季度新增2677亿元。从新增贷款看，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。
　　二、对房地产业信贷的若干建议
　　目前，所有银行贷款中涉及房地产业的贷款主要有三类：个人按揭贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。根据购房者、企业在资质、信用、购买或开发产品等方面的差异，结合当前国家房地产调控的导向，提出当前房地产业信贷的若干原则和建议。
　　（一）行业总体授信原则
　　1.总量稳中求进
　　2012年我国对房地产行业信贷要继续全面贯彻落实国家关于加强房地产调控的一系列方针政策，突出把握好稳中求进的工作主基调，调节好信贷供给，保持房地产业融资规模的适度合理增长。严格执行差别化住房信贷政策，积极改进和完善对保障性安居工程的信贷支持，促进房地产市场持续平稳健康发展。
　　2.结构有保有压
　　认真贯彻落实当前国家房地产调控政策，着力调整房地产信贷结构，促进房地产市场健康稳定发展。坚持对房地产信贷有保有压、有进有退。首先要保证居民合理的住房消费和房地产企业合理的信贷需求；量力支持经济适用房、中低价商品房和公租房等保障性安居工程的开发建设；严格控制房地产发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快地区的开发贷款规模。
　　3.突出普通自住
　　在严格执行差别化房贷政策的前提下，首先要满足首套、小户型、自住购房的贷款需求，其次，信贷要大力支持中小户型、中低价位普通商品住房项目的开发贷款，切实增加市场有效供给。
　　4.防范信贷风险
　　密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。进一步完善风险管理体系，实行不同风险度资产分级监管策略，进行专业化管理，防范操作风险。
　　（二）积极进入类信贷政策建议
　　一是信贷资金要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，首付比例不高于三成；合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价，最低可享受85折优惠。
　　二是信贷资金要重点支持在一、二线城市等房价过高区域的首套置业者贷款需求。
　　三是信贷资金要积极支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好（AA级以上）、市场有信誉（二级开发资质以上）的开发企业开发的普通商品住宅项目要给予大力支持，增加普通商品房的有效供给。
　　（三）适度进入类信贷政策建议
　　一是信贷资金要按照财务可持续原则，支持政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设，在规模和利率上对保障房贷款予以倾斜。积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持。大力支持“城中村”改造，拓宽旧城改造融资渠道，提升城市价值。
　　二是妥善处理、适度放宽保障房建设贷款的准入门槛。针对“四证” (土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)和“划拨土地不能抵押”的问题，建议有关部门研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性，在确保不给银行带来风险的前提下，满足保障房建设的阶段性资金需求。
　　三是信贷资金要适度支持自住型改善性需求。特别是人均居住面积低于当地平均建筑面积标准的，适当放宽首付比例和贷款利率。
　　四是信贷资金根据未来房地产业发展的趋势，适度进入养老地产、旅游地产和工业地产（产业地产）等新兴细分领域，对在这些细分领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的房企予以信贷上的适度支持（实行名单管理制）。