[公租房建设的现实要求和发展前景] 公租房发展前景

　　一、公租房建设的现状　　2010年以来，保障房建设是中国社会和经济生活中最具关注度的大事之一。在举起3600万套保障房大旗的同时，国务院多次强调，保障房要以公租房为主。在这些指导方针下，各地纷纷掀起公租房建设高潮。2011年，全国保障性住房建设规模创历史之最，其中新开工建设公租房227万套，是2010年的6倍。
　　然而，当各地首批公租房建成配租之时，却普遍出现“热建不热销”的现象。如上海首批两个市统筹公租房项目，出租率不足四成；武汉市公租房入住率仅有23%；郑州公租房申请人数不足50%；就连公租房建设的“榜样”城市——重庆，在实际入住率方面也不甚理想。已建成公租房的大量闲置，不仅造成巨大的公共资源浪费，也使公租房制度的有效性和适当性受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变，不仅将严重影响公租房在社会公众心中的形象，甚至住房保障全局的战略思路都会受到质疑。
　　二、公租房建设的发展前景
　　从概念到实施，公租房还是一个新事物。由于各地情况不一，中央不能一开始就对公租房建设体系订下条条框框，而各地放手推进，势必会出现这样那样的不足。公租房要真正发挥其核心作用，还任重而道远。
　　（一）公租房应坚持成本租金
　　公租房不同于其他保障性住房，其建设目的并不是救济，而是定位于服务“夹心层”，因此通过大幅度降低租金来提高出租率是不可取的。公租房大多数是新建和带装修的，决定了其成本租金不可能十分低廉。而且像上海等一线城市，很少有无拆迁成本的用地，这就使得其投资成本不仅有建筑和装修成本，还包括土地出让金或拆迁成本。因此，即使将公租房租金降到很低（到不可能收回投资成本的程度），也仍然竞争不过周边老公房的租金。所以不能为了短期内提高出租率而牺牲了长远。更重要的是，不管公租房成本实际有多少，哪怕通过收储老公房转化而来的公租房，都必须实行“准市场租金”，只有这样才能抑制寻租行为的发生。
　　（二）采取多种方式配合缓解租金压力
　　1.政府补贴的方式
　　坚持成本租金或“准市场租金”，对于一线城市来说，必然有一部分中低收入人群会负担不起。从政府角度，可以发放货币化租赁补贴到个人头上，既解决了低收入群体的租房问题，也有利于公租房的管理（如低租金下很难让租户到期退出），同时还提高了公共资金的利用效率。
　　2.住房公积金投资的方式
　　目前我国住房公积金征缴范围很大，很多中低收入者缴存了公积金却没有机会使用，既无法解决他们的住房问题，也没有很好的投资回报。目前，上海用住房公积金投资公租房，也允许承租人提取公积金支付公租房房租，不仅让公积金及时发挥了解决中低收入家庭住房困难的功能，也对拓宽公积金利用渠道、提高资金利用效率、增加公积金制度的吸引力起到了很好的作用。但住房公积金如何投资公租房仍然要加强规范。公积金以贷款债权或购买债券形式的融资，而不是直接股权投资公租房，可能在规模效率和资金安全性上都更好，这应该是当前住房公积金改革的突破方向。
　　3.降低收费标准的方式
　　目前，公租房还没有与之相匹配的收费管理规定，在物业、水电、供暖等收费方面，大多按照商品房的收费标准实施，在坚持成本租金的原则下，要减轻低收入租住者的资金压力。针对公租房的特殊性质，可以考虑单独制定符合实际情况的管理制度与收费标准。
　　（三）公租房应适度放宽准入门槛
　　作为保障性住房的一种，公租房确实需要设置门槛，但既然其标准定位在满足普通居住，就应该尽可能多地满足有需求且租得起的人。如果门槛过高使大量公租房处于闲置状态，不仅会造成巨大的公共资源浪费，也会使公租房制度的有效性和适当性受到怀疑。有的城市制定了非户籍人口要居住满两年、社保满一年、至少有一年工作合同等限制条件，这是完全没有必要。这不仅会遏制劳动力流动，而且是对非固定就业人口的歧视，会降低城市活力。
　　既然从中央到地方都已经明确了“准市场租金”的原则，那么只要能保证支付租金，除了申请人在本市没有自有房产（且人均面积超过当地标准）和没有同时享受其他住房保障这两点有必要保留之外，其他门槛都可以撤销。
　　（四）公租房的选址要便民，配套要充分合理
　　1.选址要便捷和多样化
　　对于上班租房的人来说，他们更关注地段的便利性和租赁的稳定性。因此，除了在郊区建公租房外，可以考虑在中心城区“见缝插针”地建设一些小规模的公租房，这样不仅可以扩大保障对象的选择面，对郊区公租房也是有益的补充，可以让不同区位的房源各自发挥其不同的优势。
　　而且，当周边房源供应大于需求的时候，继续建设公租房不仅使房源空置，也不利于该区域内租赁市场环境的优化。因此，也可以考虑选择租金水平较高、租金增长较快的区域建设一些公租房。
　　2.交通及商业配套需完善
　　目前公租房基本都建在远离城市中心的郊区，因此需要通过强化交通配套等手段来提高吸引力。如可以修建地铁和轻轨（这个成本比较高），也可以通过增设连接临近地铁站和公交站的定点班车、公汽等，并根据距离确定发车频率。当大量人口因为廉价宜居的公租房来到该区域积聚，商业也会随之而来，一个个新城区会从无到有发展起来，这对于推进城市的发展和空间的再布局具有重要意义。
　　此外，增加一定规模的商业配套，既可以满足租房群体日常生活的需求，为他们的生活提供便利，提高入住率；还可以考虑将这些商业用房经营管理划归到公租房管理机构，用其长期稳定的出租收益来补贴公租房的成本部分，平衡公租房项目的收支差额。当然，对配套商业用房的出租收益管理，应严格审计、规范管理，确保用于公租房项目中。
　　（五）公租房的建设规模要合理
　　1.政府应明确调节目标
　　政府建设公租房的主要出发点是保护社会公平正义。国家需要对住房用地进行合理安排，控制耗费土地资源过多的商品房用地，充分保证节约土地资源的保障房建设用地。
　　2.政府应实行供给略大于需求的战略
　　按照社会需求提供公租房，这是节约资源的最优选择。政府计算每年公租房的需求量，只能通过理论上的假定，即通过对社会中低收入家庭中实际缺房的统计给予界定。对于这种假定需求，政府必须放大供给，实行供给略大于需求的住房保障战略。这样不仅可以满足未统计到的缺房户，还考虑到了不确定的流动人口，以及新就业人口、外来暂住人口、部分有购房实力但暂时不想购房的人口等。
　　（六）公租房的进入、退出机制要严格
　　政府应建立一套严格的公租房住户进入、退出管理机制。确定申报公租房的资格，并按照不同的租金提供保障住房；与住户签订合约，规范责任；有些住户经济条件变化后，有可能不愿意退出公租房，政府要给他们以适当的过渡期，对于坚持居住者，政府可以同等的商品房价格出售，并将获得的收入重新投入公租房建设。
　　齐婧/责任编辑