[美国房产税的评估与启示]房产税按照评估价
【摘要】美国房地产税开征多年，有一套发展较为成熟的征管机制。本文对美国房产税评估机制进行详细介绍，提出对我国评估工作开展的建议，以期对我国房产税的进一步完善提供参考。
【关键词】美国，房产税，征管
美国房产的评估与房产税的征收管理，基于评估与征管互相独立的原则，分开进行。前者由专业的评估员完成，后者则由税务人员负责。
一、房屋估价
评估房产价值是征收房地产税中非常重要的一环，房产价值涉及到税率的制定以及税基的确定。评估价值通常由专门的评估员完成，在美国有许多评估师协会，如美国不动产估价者协会（成立于1932年）、不动产估价者协会（成立于1935年）等，不动产估价者协会最资深的会员是高级不动产分析家（SREA），该资格是对所有不动产能加以估价分析的专家资格。
1、评估机制
房屋估价机制比较复杂，房地产税基评估的实施机构是各州政府设立的税基评估部门，地方政府中设立评估办公室，负责所在地的税基评估工作。美国的不动产价值评估既是对特定资产的评估，也是对特定时点的评估。房产价值中包括土地和房屋两部分的价值，其中土地作为资源类产品是不贬值的不动产，而房屋在使用中会出现折旧，是会贬值的不动产，因此在评估过程中要将二者区分，并估算出适当的贬值比率和不同时点的资产价值，进而推算出其价值。
评估办公室大多以上年1月的某一天为时点，按一定的评估方法首先得出房地产的评估市值，估计市值主要受到自然因素，经济因素，社会因素以及公共政策的影响。评估过程中，还要综合考察以上因素的预期发展趋势、房产市场的供求状况、类似房地产替代性以及不动产的最优用途等，做出尽可能客观、公正、合理的评估价值判断。
2、评估方法：
评估员常采用三种传统的方法来判断市场价值：市场成交法、成本法和收益法。三种方法的区别在于每种评估方法所适用的评估对象不同。1）市场成交法，也作市场法，是以已经发生的、与被评估对象相同或类似的资产交易价格作为资产的估计市价的方法。这种方法适用于在估价时点近期有过类似房地产交易的地区。2）成本法，成本法是估算建筑物现在重置成本或重建成本，再加上土地、开发税费和企业家应得利润，再从总成本中减去折旧，得到房地产完全所有权价值，重置成本法对不动产尚未销售、没有产生收入或者没有与其相类似的不动产时最适用。3）收益法，是估价师通过分析房地产获得未来收益能力，将未来纯收益折现的一种估价方法。常用的算法有直接资本化法、现金流折现法和毛租金乘数法，直接资本化法适用于已有类似房产交易，并可获得有关租金与费用可靠数据的地区。
为对比与公平起见，同一县、市针对相同的房产必须采用相同的估价方法。
3、CAMA（Computer Assisted Mass Appraisal）系统简介
CAMA（计算机辅助批量评估）系统在美国已经发展得十分成熟，并且开始逐步将GIS、人工智能、国际互联网等技术融入到CAMA系统中。CAMA系统的运行机理指以房地产估
价理论为基础，依托计算机、地理信息系统等技术，运用预先制定的评估模型，一次性对多宗房地产进行的快速大批量评估的活动。该系统中，将房屋按照成本进行等级划分，分为九个级次，依次为：low cost，economy，fair，average，good，very good，excellent，luxury，luxury+，按照不同的房屋规模和不同的级次，对房屋不同结构分别进行估价。
4、估价周期
各地区的估价制度可以分为全周期估价、按部分估价和年度估价三类。各地估价周期一般在1—8年间，通常各州一年核定一次，几乎所有的州规定，房地产年度估计和征税的评价时期一般为1月1日或7月1日。如果房地产由于新建、拆毁或破坏等发生变化，那么这些个别的土地每年都要进行重新估价。在不能及时做出评估的年份，就采用评估价值作为基数，乘以固定增长率的方法，得出不动产该年度的评估价值。一般来说，这个增长率会比市场增长率低。
5、估价确认
评估员对房产进行评估后，税务等行政部门根据评估员的调查记录，编撰评估名册。评估结果公布后，政府通知财产所有人确认评估价值，在其后四个月时间内，有异议的财产所有人可对评估进行上诉，由独立于评估机构和征税机构的专业第三方作出裁决。在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，政府将房地产评估的信息全部网上公开，任何人均可自由查询。确定无异议后，地方税务机关计算出应纳税额，并把缴款书邮寄给纳税人，通知其按期纳税；或者通过计算机发给相关金融部门代征税款。
二、对我国房产税征管的启示
房产税若要在我国全面开征，评估工作的顺利开展将起到重要作用。对大规模的目标房地产，当务之急是要建立一套适合我国的评估系统，完善评估机制，做到低成本高效率，公平公正。我们可以从以下几个方面开展：1、评估系统建立。定制可行的方案，进行前期信息采集，完善房产信息平台构建。不仅包括建筑自身构建情况，还包括周围自然环境，如地理位置，基础设施；社会因素，如居住人群情况；房产经济情况以及近期出台国家政策等可能影响房屋价值的多方面信息。再在不同地区结合不同情况，构建适用且科学的估价模型，设置合理的参数，建立批量评估系统，2、专业人员培养。评估系统的引进涉及多门专业学科知识，国内目前房产评估员尚且欠缺多项专业知识综合能力，为确保该项工作顺利有效开展，推进房产税制的构建，需要进行专业人员的培训。3、信息公开，增进业主参与。评估后期税务部门将房屋评估值及评估详细情况网上公示，业主可通过地理位置等进行相应房屋估值查询，有疑问或不满意处在公示期内向税务部门反映，由评估机构进行解释，有必要的进行复核或重新估价，若仍有争议，可考虑建立独立第三方机构进行最后结果审判。去年住建部颁布了《国有土地上房屋征收评估办法》，可结合房产税征收情况完善后推广应用。
参考文献
[1]约瑟夫·W·迪卡罗，张弘武主编.美国物业管理概论[M].中国建筑工业出版社