[地王的背后]地王背后有一个大骗局

　　郑州此时出现“地王”，是房地产市场被高度施压后的触底反弹，还是地方政府对“微调”声四起的敏感时期的“扩大性解释”？ 当前土地市场的真实情况究竟如何？　　限购延期，调控继续。国务院总理温家宝7月7日强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
　　7月31日，中共中央政治局召开分析研究上半年经济形势和下半年经济工作会议。会议再次要求要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。中国房地产市场“调控呼声”已不绝于耳，不再是新闻。
　　即便在高压之下，房地产行业从不会缺少焦点，其表面的一致并不能掩盖水下的波澜。2012年7月11日，郑州市轨道交通有限公司（以下简称轨道交通）以总价5.29亿元摘牌拿到郑政新出号地块，刷新今年郑州土地成交价格纪录，成交单价936万元/亩，楼面地价8300元/平方米。成为新一轮调控以后，郑州诞生的首个新地王。
　　而数小时后，东方鼎盛以3.196亿元拿下郑政新出(2012)10号地块，创造了今年以来郑州住宅土地出让单价新高。有人戏称，郑州在房地产市场最“困难”的时期拾起了北、上、广的接力棒。
　　真假地王
　　郑州此时出现“地王”，是房地产市场被高度施压后的触底反弹，还是地方政府对“微调”声四起的敏感时期的“扩大性解释”？ 当前土地市场的真实情况究竟如何？
　　住建部政策研究中心主任秦虹针对郑州房地产状况给出一组数据：与去年同期相比，上半年郑州商品住房新开工增长速度为8%，而全国商品住房新开工增速负增长10.2%；销售面积上，今年上半年，郑州商品住房的销售面积增长速度是27.68%，而同期，全国商品住房的成交面积减少10%；全国土地购置面积减少19.9%。
　　郑州市房管局局长王万鹏近日表示，2012年上半年全市房地产累计完成投资489亿元，与去年相比增速达到22.6%，高出全国平均水平6个百分点。
　　上述数据似乎可以成为郑州出现地王的有力证明。煜盛地产副总经理夏大鹏认为该价格与自身价值相符，这次跟以往“面粉贵过面包”的地王的概念不同，因此也并非真正意义上的地王。
　　夏大鹏分析，结合龙湖地块本身的价格以及竞得方——轨道交通的国企背景来看，龙湖地块的推出或许存在坐标意义，意在向业界传达“龙湖板块主打高端”的信息。
　　业内不少观点也表明，开发商轨道交通通过融资手段，对这块地主要打坐标的概念。站在政府角度，是要把这个区域往高端定位发展，但是目前条件不是很成熟，一些土地还不急于拿出来推向市场，于是先通过这一地块向社会和市场发出声音，强调龙湖板块未来将来高端化路线。
　　这种预判与近期出现的北京万柳“地王”如出一辙。该地块地处成熟的高档社区，拥有大型商场，靠近地铁站，周围有清华、北大等名校资源，有业内人士表示，作为万柳区域所剩无几的纯住宅地块，实际上，这块地卖价并不高。
　　更有开发商从侧面论证，7月10日广州恒大拍出的新“地王”—珠江新城D 4-B2地块也是有其实际意义的：一是所拍卖地块位于广州市中心绝版地段，属于中央国际金融商务区；二是地块总面积较小且属于商业性质，受到开发商追捧也是常理。
　　“即便这些零星出现的所谓‘地王’并不具有标杆意义，但却影响了部分购房者的市场预期，房地产市场再次进入敏感阶段。”河南财经政法大学教授刘社表示。
　　刘社认为，地王的重新出现说明了楼市正在逐步回暖，开发商对于未来市场的预期也趋向乐观。郑州的房价今后还要涨，但具体涨幅还要看政策、经济方面的形势。
　　政府探底“微调”之谜
　　秦虹认为，郑州作为东部地区的一个重点城市，城镇化、工业化所支撑的房地产市场发展的形势和水平，应该说好于全国任何城市。虽然成交量在增加，开工投资也在增长，但是郑州的房价比较平稳。
　　而在住房限购仍为调整政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主，今后一个阶段，房地产市场仍然存在着波动的可能。但楼市调控从来不是单纯的房地产业领域内的命题，太多因素影响着具体调控措施的效果，政策的精确度恰恰是调控的“顽疾”。
　　取得“地王”的郑州市轨道交通有限公司，是2008年2月22日经郑州市人民政府决定成立的国有独资公司。下属专门负责置业开发的轨道交通。
　　业内人士称，这或许是地方政府为了在房地产市场成交量下降的情况下借力国企试探政策红线，让购房者笃信房价将继续上涨。而这实际上与地方政府的土地财政依赖不无关系。一方面，对土地财政的高度依赖让地方政府离开了土地这个“命根子”，这就很容易出现资金链断裂的问题。另一方面，出让土地带来的畸高收入让部分地方政府丧失了调整经济结构、推动产业升级的动力。
　　事实上，土地财政已成为哄抬楼市价格这一利益链条上的关键一环。如不破除土地财政怪圈，不仅会严重影响楼市调控的效果，稳增长、调结构等政策的执行也将大打折扣。
　　地方财政对土地收益的依赖已引起高度关注。有消息称，有关部门正着手研究地方财政对土地的依赖程度，未来或将出台应对措施。而破除地方政府的土地财政怪圈，也可能调控政策的“储备弹药”之列。
　　对于开发商来说，即便没有地王，随着调控越来越严苛，牺牲利润也会使开发商取得佳绩。中海地产是个例子。自房地产调控以来，中海在全国的降价风潮一浪高过一浪。中海去年公布了前11个月的销售业绩，其间中海累计卖出了815亿港元的房子，同比增长38.9%，超额完成今年800亿港元的销售目标。这种灵活的定价策略，不仅让开发商紧紧扣住日益萎缩的购房团体，也让他们迅速回笼资金。
　　河南房地产业协会常务副会长兼秘书长赵进京告诫同行：以价换量，以量赢质，以质取胜，仍然是今后房地产发展的关键。
　　聚焦楼市反暴利
　　地王并不可怕，可怕的是房产商一味追求高利润。
　　2012年楼市调控的基调稳定，但“地王”的频出着实让业界虚惊一把。而由此，房地产市场的反暴利再次备受关注。去年发改委明确提出2012年对房地产反暴利的调控重点，这一潜藏的难题可能再次被推向风口浪尖。
　　国家发展和改革委员会主任张平日前明确表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。坊间多称，郑州也应该采取一定的限价措施，以抑制“地王”产生后导致的投机性市场。令人疑惑的是，在现有土地、政府税费成本占据商品房主要成本的情况下，要反房地产暴利，是否只能倾向于限价的行政方式？
　　多位分析人士认为，从长远来看，在中国快速发展的城市化的市场背景下，要想解决商品房领域的高利润问题，仅仅靠以上措施还不够。行政命令式政策的“误伤”难题依然待解。
　　另外，有中原集团研究中心分析师表示，支撑房价的成本因素主要有两项，一是地价，二是建材和劳动力成本。目前，地价下行有限，建材和劳动力成本因通胀不断上升，此时单限房价犹如扬汤止沸。但若能利用好“限购”的时间差，对土地、保障类住房开发等环节给予更多关注，那么“限价”的意义就决不仅限于帮助地方政府完成年初承诺，而且可能一种促进市场持续健康发展的积极探索。
　　有业内资深人士直言，2011年度中央经济工作会议对于今年房地产调控的核心表述是“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。但从以往的市场经验看，就目前的“房价合理回归”的调整程度，要实现“商品住房领域反暴利”的目标，还缺少很多外部条件。
　　“从土地市场交易源头进行调控，对商品房用地出让之初就规定该地块未来上市商品房的售价区间，并且进行规定上限，一定时期内不得涨价；控制市场流动性；开发商的资金流动性也要适当收缩。加强房价价格审批制度，对房价上涨过快的楼盘及市场及时进行干预。这同时也可以防止‘地王’所带来的消极因素。”上述人士分析。
　　另有观点称，从行业主管部门到各级政府，“共识”是，决定最终成败的关键，在于要活跃实体经济与产业，增加财税收入的其他来源，采取治本的措施，改变目前各地政府对土地财政制度的依赖。