关于房产税计征改革的思考|2018房产税改革

　　【摘要】房产税的改革已进入实质性操作阶段，是一项完善城市公共财政建设的重大改革。征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上按照税收公共化的要求稳步推进。【关键词】房产税，征收，改革，房市调控
　　引言：
　　2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动。在经历了一年的实践之后，目前房产税的改革已进入实质性操作阶段，这无疑是解决囤房、炒房的必要手段，也是一项完善城市公共财政建设的重大改革。然而，从社会各界的反应来看，还有不少人对于房产税改革的作用和意义缺乏正确认识，亟待理清。同时，如何对房产税改革实行有效的监管，使得改革的成效落到实处，也是一个非常重要的问题。
　　需要指出的是，作为税制结构中的重要组成部分，财产税的征收在世界上有着悠久的历史。而作为财产税的主力，房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。但是当我们国家现在进行房产税计征试点的时候，很多人却仅仅把它当做是平抑房价，遏制炒房的行为，是比之前的“国八条”、“国十条”更为厉害的一项“终极武器”，这就明显的偏离了制定房产税的本源，也由此很容易导致我们的税制改革走进误区。对于我国而言，房产税改革应当在规范和整合房地产租、税、费体系和逐步完善税收征管环境的基础上按照税收公共化的要求稳步推进，避免改革引起的社会成本抵消相对有限的税收收入所带来的财政损失。
　　一、房产税改革试点出台背景与措施
　　房产税，顾名思义，是以房产为征税对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种，是一种财产税。
　　我国现行的房产税始于1986年。国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10-30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。
　　由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产(即个人自住住房，以下简称个人住房)免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。
　　改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。近十年来，我国房地产行业的飞速发展，房地产业当之无愧地成为我国十大暴利行业之首，加之实体经济的投资利润远远小于房地产业，致使大量投机性资金涌入房地产市场，使得我国楼市价格飞速上涨。房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高的房价,给过热的房地产市场降温,我国政府自2009年以来不断出台各种房市调控政策，在“国九条”“国十条”等一系列严厉的调控措施下，实际效果并不理想，房价依然居高不下。
　　正是在这一背景之下，上海市政府、重庆市政府已经从2011年1月28日起正式试点改革房产税，两地分别颁发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。根据暂行办法我们以下表进行比较分析，两地房产税存在一些相同之处，也有一些不同做法。
　　由比较看出，上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%，这种方案短期内不会对上海房价有明显影响。首先，房产税的主要目的不是打压房价，而是为了房地产行业税收体制更加完善。更重要的是，0.6%税率对于炒房者来说不高，假如以炒房每年10%的收益来算，扣除掉房产税后，收益率仍然很好，目前很难找到更稳定的投资方式。
　　而对于重庆的征收方案，个人认为比上海的方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都增收；此外，重庆的税率也比上海高，是超额累进税，最低的一档是0.5%，最高档1.2%，而上海最高也只有0.6%。从另一方面来说，重庆的征收面积比不上上海，重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右，三倍才开始征即15000元，统计显示，目前重庆超过15000元的房屋不超过15%，因此85%的房子不会受到影响。
　　二、房产税的实质和开征意义
　　不可否认，当前中国房地产市场还有许多深层次的矛盾和问题没有得到根本解决，特别是房屋空置的问题非常严重，如果购房者购买房子不以自住为目的，根本不准备装修而作为投资放在那里不用，那么这个购房者实质上已经转变为房子的供给者。既然是供给者，而房子又被空置，那就是房子资源没有得到合理配置，因而是无效率的。
　　解决房子空置所造成巨大的效率缺损问题，让空置的房子动起来，就必须增加持有多房或大房的成本。从而，房产税是解决炒房产、囤住房，从而降低房价的必要手段。但它要解决的不是价格上涨的问题，而是效率和公平的问题，因为从长远来说房价是往上走的。如果不用房产税怎么解决这个问题？在此，笔者认为房产税开征并不能带来房价的直线下降袁它的基本功能应表现在以下三个方面院
　　1尧提高地方政府财政收入
　　税收是公共收入的主要形式袁房产税作为财产税的一种袁理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。
　　2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距
　　国家征税目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。
　　在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。
　　3、影响住房供求关系
　　房地产调控，不管是多少条，笔者认为现在行政色彩比较重，市场的办法不够。从国外经验看，市场的办法就是要开征房产税，遏制投机，增加房屋财产保有环节的成本。开征房产税，在保有环节征税，增加持有房屋的成本，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房。自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间,投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。
　　虽然房地产税并不能够完全改变今后几十年中国城镇化历史过程中房价的长期上扬趋势，但在这个制度约束下，房地产市场的价格会表现更“沉稳”，泡沫会更少，整个产业发展会更健康。
　　三、充实房产税的配套措施
　　征收房产税是我国税制改革的一部分，不仅会改变楼市格局，对于地方政府的财政收入结构也会带来影响。开征房产税在一定程度上，能够解决土地财政的问题，成为地方政府重要而稳定的税源，这对于地方的廉租房、公共租赁房等保障性住房建设无疑是有利的。从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于房地产市场的健康发展。从长远看，房产税是我国房地产市场的一项重要制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，其长期目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。基于此，笔者对于房产税的改革提出以下看法和建议：
　　1、房产税税基：非居住性需求的二套以上房产以及高档住宅，如别墅，其房产税调控的目标是投资性住房需求而不是居住性需求，并且对于高档住宅国家应予以抑制和调节。
　　2、房产税征税环节：交易环节征税。由于我国人口众多，尤其是流动性人口的增加，对于存量住房的登记十分困难，因此，在房产交易过程中征税相对可行。
　　3、房产税纳税人：在交易过程中由交易双方共同缴纳。
　　4、房产税税率：应实行累进税率，根据住房数以及住房价格进行累进。
　　事实上，此前的房产税重庆试点征收后10个月，重庆主城区应税住房8563套，征收率在99%以上，征收金额却不超过9000万元，与预期相差甚远。而上海方面一直没有公布房产税征收数额。这也证明，房产税推广虽势在必行，但确实还有有待完善的地方。
　　参考文献
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