影响因素实证研究 房地产价格影响因素实证研究

　　摘要:作为国民经济体系中的基础产业，房地产市场健康有序的发展是构建和谐社会的重要保障。近年来房地产价格的变化趋势引起了学者们的广泛关注。鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产价格因素进行了实证分析，以期研究影响房地产价格的主要因素，并结合分析结果提出了若干建议。
　　关键词:房地产价格 影响因素 回归模型
　　房地产作为国民经济体系中的基础产业，是推动国民经济发展，带动其他产业发展的重要力量，房地产价格波动对居民生活安定及国民经济稳定发展有着不可忽视的影响。自2003 年以来，中国房地产价格持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增长速度已经远高于居民收入与消费水平的增长速度。 2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生问题。政府采取了大力度的房价调控政策，从2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降趋势。
　　一、文献综述
　　近年来，随着我国房价问题的日益突出，国内研究者们纷纷对影响房地产价格的主要因素展开了大讨论。
　　王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。周京奎（2006 ）通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格格正相关，利率与房地产价格负相关的结论。宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素 。张蓓（2008）建立Panel Data 模型，实证研究结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为研究基础，对影响我国住房价格的因素进行了实证研究，结果表明居民可支配收入、土地价格与房价正相关，利率与房价负相关。董志勇等(2010 ) 从需求方、供给方、地方政府及货币政策变量考察了房地产价格影响因素，实证结果表明，房价推动力的主要来源是需求方，地方政府的影响也不可忽视，而供给方和货币政策的相关变量对房价的影响相对较小。杨帆（2011）以我国 35个大中城市为研究对象，分析了房地产价格的影响因素， 研究结果表明，较高的投资超额收益率和房地产资金来源虚拟化对住房价格的影响力度最为明显，地区生产总值和人均收入也对房价上涨起到了驱动作用。
　　综合上述文献，可以发现对房地产价格的影响因素众多，不同的学者研究的侧重点不同。笔者搜集了全国31个省、自治区、直辖市的2004-2010年的面板数据，以研究与探索影响房地产变动的主要因素。
　　二、 理论分析
　　从微观上看，房地产作为一种特殊的商品，具有消费与投资的功能；从宏观上看，作为国民经济支柱产业，价格的波动会影响一国经济的长期发展。房地产价格是多种微观与宏观因素共同作用的产物，笔者从市场供给、需求双方及宏观环境的角度，根据定性理论分析提出一些有待进一步论证的假设。
　　(一)供给方面：商品房可供销售面积和房地产的投资额
　　商品房可供销售面积是报告期内出售商品房屋的合同总面积，由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。理论上认为，可供出售面积越多，商品房的供给量越充足，房价应与销售面积成负相关关系。
　　房地产投资额，包括对住宅、办公楼和商业营业用房的投资额。一般而言，对住宅的投资额越大，代表住宅的绝对供对给量就越大，根据供求理论，房价会下降，认为两者之间存在着负相关； 而办公楼和商业营业用房投资额则代表该地区的经济发展水平，较大的办公楼和商业营业用房投资额说明了人们看好该地区经济发展前景，理论上认为房价和办公楼和商业营业用房投资额之间存在着正相关。 因此，该变量是一个综合性变量，商品房价格不易确定。
　　(二)需求方面：人口数量和居民年底储蓄存款余额
　　中国庞大的人口基数推动了中国房地产的快速发展，随着城市化进程的加快，大量人口从农村涌入城市，导致城市人口不断增加，从理论上看,人口数量越多,住房资源就相对变得更稀缺,会造成对住房的需求,对房价产生向上的推动力。同时由于人口数量增多而且比较集中，促进了当地其他产业的发展，从而也驱动房地产价格的上升。
　　而居民年底储蓄存款余额作为购买力水平的衡量指标,它的上升会提高居民的购买力,增加住房的有效需求。对于收入水平低或无住房的人来说,储蓄的增加会促使对住房意愿性的需求转为现实需求,；而对于收入水平高或拥有住房的人来说,储蓄的增加,一方面会产生较大的改善性居住需求,另一方面由于房产本身可作为商品的特殊性,会刺激投资性及投机性的需求。所以理论上两者都与房价成正相关关系。
　　(三)宏观环境方面：国内信贷规模
　　信贷规模在一定程度上反映货币政策，扩张的信贷规模即宽松的贷款政策，刺激了房
　　产消费需求，同时也使投资投机者获得资金来源，大大刺激了投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必然导致房地产价格上涨。理论上认为，信贷规模与房价成正相关关系。
　　三、实证分析
　　根据上述理论分析，本文建立面板数据模型，由于数据有限，笔者主要从基本经济层面因素进行分析，选取了人口数量（万人）、居民年底储蓄存款余额（亿元）、商品房可供销售面积（万平方米）、房地产投资额（万元）、国内信贷规模（万元）这五个自变量，商品房平均售价（平方米/元）为因变量。其中，自变量分别定义为X1、X2、X3、X4、X5,因变量为Y。以上变量数据均来源于各年度的《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》,使用的分析工具为Eviews6.0.
　　第一步，为了克服单位不一致，首先对数据取对数。