【关于完善保障性住房管理的若干思考】 我国住房保障体系的构建和完善

　　到2010年末，我国约有2600多万户城镇中低收入家庭通过实物保障性住房的方式或租赁补贴的方式解决了住房困难。“十二五”期间，我国还将开工建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套。到2015年末，城镇住房保障覆盖率预计将达到25%。我国住房保障事业进入了加速发展阶段。要清醒地认识到，随着保障房大规模竣工投入使用，保障房的准入、退出和运营管理成为亟待加强的薄弱环节。保障房能否真正分配给中低收入群众、能否真正用于改善住房困难、保障房资源能否循环使用，是把保障性安居工程这件好事办好的关键。
　　一、我国在加强保障房管理方面的积极探索
　　各地在保障房管理方面积极探索实践，涌现了很多值得推广的经验。比如上海市通过建立科学、高效的信息化收入核对机制，较好解决了保障对象经济状况核对问题。2009年7月，上海市出台了《居民经济状况核对办法》，据此建立了居民经济状况“电子比对专线”，共涵盖14个部门和单位。2010年底，上海市经济适用住房两个试点区共有2418户家庭进入“电子比对专线”程序，通过核对发现有220户家庭不符合申请条件，检出率约9.1%。值得一提的是，上海市与主要中资银行和中国证券登记结算有限公司上海分公司签订合作协议，使“电子比对专线”具备了银行存款及沪市股票的信息查询功能。在2010年底的试点审核中，发现了个别家庭拥有大额银行存款或股票财富，存在瞒报存款账户、证券账户等行为，“电子比对专线”的财产核对效果非常明显。上海市在银行存款和证券收入核对两大难点问题上取得的经验，值得其它城市借鉴。
　　成都市对保障对象实施动态监管。成都市住房保障管理信息系统通过与房屋权属登记系统及商品房网上签约系统联动，对保障对象的房产情况进行实时跟踪，保障对象的住房情况一旦发生变化，系统将自动预警，提示对保障对象的保障资格进行复核，从而真正实现了保障准入退出的动态监管。成都市还通过强化物业管理严把“使用关”，成立了由政府投资的物业管理公司，所有保障房小区全部由该公司管理，对保障对象入住后实施动态监管，确保政府关于保障房合理使用的有关规定得到严格执行。在收取物业管理费、水电费、燃气费时，物业管理人员会通过比对缴费人与保障对象家庭成员预留的照片，及时发现出借、出租、转租、空置等现象，纠正违规使用的现象，提高保障房使用效率。广州市中心6区已经实现住房保障管理系统市、区、街三级联网，覆盖全市约90%以上的登记在册低收入住房困难家庭，该系统也从对人、对房的管理延伸到物业管理，可实时掌握小区住户的家庭情况和房屋使用情况。广州市还采用面面通、PDA、视频监控等科技手段，确保保障房资源规范使用。
　　二、当前保障房管理中存在的问题
　　一是保障房申请对象的收入、资产审核难度大。居民收入和财产信息广泛分布在银行、证券、住房、民政、社保、工商、税务、公安等部门，大部分城市还没有做到各部门信息的互联互通，要全面获得和汇总保障对象经济信息非常困难。审核存款、证券等金融资产尤其困难。根据调研掌握的情况，除上海市外，我国其他城市的保障房资格审查平台都没有纳入银行、证券等部门，造成了经济信息审核不完整。
　　二是保障房使用效率有待提高。从调研情况看，部分城市的保障房存在转租、出租、出借、空置等现象。目前国家还没有出台具有操作意义的保障房违规使用处罚办法，也没有明确主管部门的执法资格，使得有关部门难以对保障房违规使用行为进行有效处理。有的城市出台了地方性法规，但处罚较轻。如广州市对于骗取住房保障和违规出租、出借保障性住房的行为，只能作出收回房屋、追缴租金，以及5年内不得申请住房保障的处理。处罚力度小，违规使用利益大，保障房违规使用现象屡禁不止。
　　三是部分地方保障房建设面积偏大。保障房面积过大，中低收入群体会觉得住在这样的房子里也是可以接受的，努力工作以改善居住条件的意愿会降低，最终导致经济社会发展动力减弱，容易患上社会福利病。
　　四是保障房退出难，资源难以循环使用。各地经常出现已不符合保障标准的保障对象拒不退出保障房的现象，有关部门即使申请法院强制执行也很难执行到位。根据《民事诉讼法》以及最高人民法院有关解释，法院在执行中需要“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”。因此，通过司法途径实现保障对象退出非常困难。退出难的另一个原因是现有住房保障存在“悬崖效应”，保障对象退出保障房后生活水平会大幅下降，导致其想尽办法拖延退出。
　　五是保障房物业管理问题突出。现有的《物业管理条例》是针对个人拥有完全产权的商品房管理问题而作出的规范，对保障房中政府的产权如何体现没有明确规定，不能完全适应保障房小区物业管理的需要。在集中建设的保障房小区内，低收入人群大量集聚，给物业管理及其他社会管理部门带来了巨大的挑战。配套建设的保障房也存在物业管理难题。如果按照商品房标准向配套建设的保障房住户收取物业费，低收入家庭承担不起，以至于部分城市出现将配建保障房单独隔离出来、不提供物业服务的现象。
　　三、关于农民工住房保障问题
　　人口计生委的《中国流动人口发展报告》显示，53.4%的流动人口家庭人均居住面积不足10平方米，64.4%的流动人口现住房内没有独立洗澡设施，50.7%没有独立厨房，45.4%没有独立卫生间，28.9%没有独立管道自来水。从统筹城乡发展、建设和谐社会、促进社会公平的角度看，改善农民工居住条件、扩大农民工住房保障覆盖面势在必行。
　　前边提到2015年的25%住房保障覆盖率，分母是城镇常住人口家庭，也就是说2015年建成的保障房套数占届时城镇常住人口家庭的25%。但是，从调研情况看，几乎所有城市保障房供应都有严格的户籍限制，绝大部分保障房只供应给本地非农户籍家庭。这可能导致“十二五”末农民工住房保障覆盖率基本为零，而非农户籍家庭住房保障覆盖率约为32.6%，大大高于政府的目标覆盖率20%。根据目前的农民工住房政策，“十二五”末农民工住房保障覆盖率达到10%将是一个非常了不起的成就，即便如此，届时非农户籍家庭住房保障覆盖率也将接近30%。对于一个处于社会主义初级阶段的国家，30%的住房保障覆盖率是否过高，城镇户籍中低收入住房困难家庭是否有30%那么多。