宁波“地王”蹊跷退地 宁波地王

　　两年半以前，131轮竞价捧出宁波“地王”。时至今日，昔日“地王”却成为“烫手山芋”。　　6月22日，浙江宁波上市公司荣安地产(000517.SZ)发布公告称，前一天，其控股子公司宁波康信置业有限公司（下称康信置业）与宁波市国土局签署协议，将2009年底取得的宁波市鄞州新城区庙堰-4号地退回。宁波市国土局不但退回23.07亿元土地出让金，同时给予康信置业4.15亿元的赔偿。
　　公告同时称，收回全部土地出让金并获得赔偿后，将直接影响该公司当年损益，预计可增加利润9000万元左右。
　　虽然荣安地产公告称，解除土地出让合同是“因该宗地块所在村村民有上访等原因，导致该重大合同未能按约定的进度执行”。但在众多业内人士看来，房地产调控之下，市场低迷，致使此地块的开发已无利可图,才是其退地的真正原因。而所谓“村民上访”给其提供了一个不仅可以全身而退，而且还能获得巨额赔偿的绝好理由。
　　
　　“地王”褪色
　　从宁波鄞州区核心商圈万达广场往东，步行约20分钟，就能看到一片围墙隔断的空旷地块，这就是庙堰-4号地。它的一侧则与宁波最大的湿地公园相连，可谓寸土寸金。
　　在2009年土地市场火热之时，开发商一度展开对此地块的争夺。最终，荣安地产经过131轮竞价，以23.07亿元的价格，击败万科、雅戈尔置业等公司拍得此地，成为当年宁波总价“地王”。
　　2009年，宁波的土地市场成交面积和价格同比大幅上涨，并以高达488亿元的土地出让金额居全国第六。
　　然而， 2010年4月，被称为“最严厉的房地产调控政策”的“新国十条”出台，使得市场骤冷，宁波土地市场一落千丈，土地流拍大量出现，即使拍出也大多以底价成交。
　　此轮调控延续至今。
　　据宁波本地媒体报道，目前宁波的楼市打8折都很难达到促销目的，常常要打7折，才能换来成交量。在此背景下，当年的“地王”，处境已然尴尬。
　　荣安地产董秘胡约翰对《财经》记者表示，庙堰-4号地的楼面价高达每平方米13765元，要收回成本，房价至少要达到每平方米2.5万元，就目前而言，市场价仅为2万元左右，强行开发，必然亏本，“如果房地产市场很好，那么对于这么一块黄金地块，我们也可以选择不退地。”
　　宁波地产界亦一度传言“荣安地产资金链可能困难”。根据2012年一季度季报，该公司资产负债率已经达到77.34％，账面现金为4.67亿元。一位宁波业内人士称，一个房地产项目仅工程款就需四五亿元。
　　胡约翰则否认资金链出问题的说法，他表示，在此轮房地产调控政策出台以后就没再拿新地。另外，2011年上半年以来该公司的几个项目都进入预售状态，虽然价格下跌，即使稍有亏损，现金流仍可保证。
　　在2009年12月份拍得土地之后，荣安地产于次年3月便交清了土地款项。按照出让协议，政府应在2010年3月31日前交地，半年后项目开工，建设高档住宅，两年内竣工。
　　据鄞州区国土分局副局长郑琦介绍，到2010年10月、11月份，荣安地产方面就以无法按期开工为由，两次口头提出退地要求。经过协商，2011年4月，鄞州区国土分局与康信置业签订补充合同，把开工日期推迟到2011年12月底。
　　但在2011年5月、7月，康信置业继续以书面形式向鄞州区国土分局和区政府提出要求结束土地出让。
　　荣安集团一直是宁波市的纳税大户。胡约翰说：“我们每年都是宁波市纳税50强，去年排名27位，纳税主要就在鄞州区。”这也增加了荣安地产的谈判能力。
　　
　　巨额赔偿
　　然而，荣安地产掌握的最有力理由是“村民阻挠施工”影响工期。
　　庙堰-4号地占地150多亩，涉及两个村庄，其中，吴陆周村100亩左右，庙堰村50亩左右。
　　无论鄞州区国土分局副局长郑琦，还是庙堰村所在的钟公庙街道办事处副主任竺益忠、庙堰村村主任陈国龙以及普通村民都承认，确实有村民阻挠施工。
　　根据当地派出所的出警记录，村民阻挠施工队进场的事件至少发生过三次。多次参与现场调解的竺益忠称，每次劝解，一方面是劝散村民，另一方面也让施工队暂停施工。有庙堰村村民表示，曾发生施工队殴打村民的事件，但当地官方对此否认。
　　村民的最后一次阻挠，发生在2011年6月。三个月后，开发商进行了最后一次填土作业。但一个月后，康信置业就发出律师函，再次要求国土分局解除出让合同。直至2012年2月，康信置业向浙江省高级法院提起诉讼。
　　郑琦表示，考虑到地块标的额高达23亿元，一旦进入司法程序，诉讼成本巨大。最终，区政府决定与康信置业通过协商解决问题。胡约翰事后也承认，起诉是希望达到向政府施压的目的。
　　由于此前缺少此类案例，在协商过程中，鄞州区政府向鄞州区法院进行咨询。法院为此出具了法律意见书。
　　法院认为，国有土地出让合同相当于买卖合同。根据《合同法》相关规定，因第三方因素造成的违约责任应由出让方承担。而在整个过程中，开发商没有任何违约，按时支付了土地出让金，所以有理由提出解约。
　　赔偿问题也经过一番博弈。双方协商认为，2011年9月30日最后一次填土时村民未阻挠，所以违约日期从本应交地的2010年3月截至此日，正好一年半时间。
　　如果按照土地出让合同约定，以每天1‰的违约金支付赔偿计算，违约金将高达12.6亿元。但法院认为，政府在整个过程履行了合同义务，做到了净地出让，最终是由于村民阻挠而导致无法交地，政府已履行合同义务，所以出让合同的赔偿条款不能适用。
　　另有两个方案可选，一是按照贷款利率赔偿，另一个是按照实际损失赔偿。法院认为，既是第三方因素造成，那么开发商有理由要求按实际损失来赔偿。
　　实际损失的认定则需要确定开发商的融资成本。胡约翰并未透露具体的融资成本，只称，银行开发贷款是基准利率，在调控之后，上浮20％－30％。但公司也有其他的渠道融资，融资成本要高一些。