果然瘦身二代 [房二代的“瘦身”经]
刘新是一个十足的旅游达人，每个季度，甚至每个月都要有一次或短或长的旅行。有朋友调侃刘新，说他得上了旅行强迫症，待在家里就不舒服。 旅游自然要花钱，每年刘新花在旅游上的钱大约要10万元，这还不包括配套设备，比如各种野外装备、更高品质的摄影器材、汽车保养等，每年大约需要5万元。
每年15万元的旅游费用，加上其他各种吃、喝、拉、撒的生活费用，刘新一年的总开销大约需要20万元，但是他一年的工资收入不过20万元（税后），基本花光。所以虽然已经工作快8年了，靠工资攒下的积蓄并没多少。
刘新之所以敢如此大胆地花销，很重要的一个原因是父母给了他三套住房：一套一居室，刘新自己住；另一套三居室出租出去，每年可以收入5万元；还有一间商铺，因为地理位置不是很好，每年的租金大约8万元。刘新的车乃至车险都是父母给买，自己平时就花点油钱。
作为房二代，每年刘新会有13万元的租金收入。这也是很多人羡慕他的原因。现在手中的30万元银行存款，也基本上是靠房租攒下的。
但刘新遇到了新的问题：男大当婚。
谈了三年的女朋友也该结婚了，结婚后一居室肯定不够住，住三居室出租一居室的话，租金收入就会减少3万元。
结婚需要彩礼，需要办酒席，需要度蜜月，需要重新装修三居室的房子，将来还需要养孩子，光是结婚前后一次性的投入大约就需要70万元。
婚后，妻子的收入一年大约10万元，也是位旅游达人，这笔钱基本上可以满足她自己买衣服、吃饭、旅游的需要。可是将来如果有了孩子，每年的基本花销就会增加5万元，还不包括其他各类支出。
一下子，刘新要从快乐的房二代变成婚奴、孩奴了。
家庭财务状况
资产：一居室（50平方米）价值80万元，三居室（120平方米）价值240万元，商铺（65平方米）价值300万元，车子价值30万元，无保险，无金融投资
负债：无
婚前
收入：工资收入20万元，房租收入13万元
支出：旅游支出15万元，生活支出5万元
结余：13万元
婚后（夫妻两个人）：
收入：工资收入30万元，房租收入10万元（从一居室搬到三居室）
支出：旅游支出20万元，生活支出10万元，养孩子费用5万元
结余：5万元
刘新决定开始调整自己的财务结构，以备婚后增加的各种花费。有以下几个问题需要解决：
结婚需要投入的70万元，刘新手头只有30万元，缺口40万元，又不想找父母要钱，刘新想把房子做银行抵押贷款，未来用房租和婚礼收的礼金（预计20万元）偿还，这样做是否妥当？是否还有别的办法？
刘新感觉自己的财产中房子所占的比例较大，但这部分资产的收益并不高，甚至低于银行存款利率，所以考虑卖出部分房产。那么卖哪一套比较合适？
卖房所得现金用于哪些投资，可以获得比较稳定的不错收益？
在卖掉一套房后，租金收入会减少，自己的旅游消费肯定要压缩。另一方面，刘新也想给自己和妻子买支保险，并开始为孩子储蓄教育金。要做到这些，自己每年最多还能保留多少的旅游开支？
家庭财务状况分析
潘雪
北京市分行沃德客户经理、
CFP，交通银行2012年度“明星理财师”
常怀感恩之心，常念他人之善，
常说心底之言，常想大局之处。
刘新结婚后，夫妻俩面临的主要家庭财务风险包括：
家庭总收入和总支出不成正比；
收入结构单一，主要靠劳动收入和房租收入，没有投资性收益；
旅游支出项目过多过大，严重超过正常财务承受能力；
新组家庭后会有许多不确定支出没有计算在内，没有预留备用金。
导致这种状况的原因则包括：
家庭日常收支安排不合理，旅游支出比重过大；
没有一定比例的资产投资；
对于未来的不确定性没有认知。
理财问题的解决方案
不要贷款，卖房解决费用缺口
首先，将房子做银行抵押贷款的做法不太妥当，原因有以下两点：
一是刘新结婚费用的缺口为40万元，但预计房租和婚礼收到的礼金却只有20万元，即使做了房屋抵押贷款依旧有20万元的缺口。这个缺口，如果以刘新婚后每年能有5万元的结余偿还房屋抵押贷款计算，全部还清抵押贷款需要4年多的时间。以目前银行三至五年（含五年）的贷款利率6.65%（2012年6月8日调息后）计算，等额本息法计算出刘新需要付给银行的贷款总利息为35637.82元。加上20万元的本金，本息共计还款235637.82元。也就是说刘新婚后5年内都会处于用家庭节余还贷款的局面。这对于刘新夫妇婚后生活及养育孩子是十分不利的。
二是目前刘新名下的三套房产中，如果出租收取租金的话，租金收益远低于银行存款利率。银行存款利率又低于房屋抵押贷款利率。也就是说，房屋租金收益远远低于房屋抵押贷款利率，如果再用房屋租金偿还贷款利息的话在投资上讲是亏损的。
所以建议卖掉一套房产来弥补结婚费用的缺口。这样做有以下好处：可以从根本上缓解刘新的经济压力且做到无负债；可以将剩余资金存入银行进行储蓄存款或是投资理财，收益上会高于目前的房租收入。
优先卖出商铺
刘新婚后需要搬入三居室房屋进行居住。按照当前市场估价，一居室房屋的租金为每年2万元，商铺的租金为每年8万元。商铺为商用立项，一般的产权期限是40～50年，普通住宅期限是70年。
这里假设商铺产权为50年，商铺和住宅取暖都是统一供暖，收费标准参照北京4环～5环间住宅和商铺收费标准，考虑到通货膨胀率和可能的房价增长率，设定房租收入会按照3%的增长率增长。物业费、取暖费及维修费以每年2%增长。所有权到期后默认房产的残值为0。物业费和取暖费、维修费均使用期末复利，房租收入使用期初复利来计算。