土地估价师实践日志(1) 土地估价师

土地估价师实践日志

2011年我顺利通过了土地估价师考试。系统的学习了土地估价的法律法规知识、基础理论知识、估价实务知识，对土地估价有了清晰的认识，建立了土地估价知识层面的框架。

2012年2月我登录土地估价师实践考核信息系统，报名参加了土地估价师的实践考核，在孙成祥估价师的指导下，在鄂尔多斯市立信不动产估价有限责任公司进行实践。 实践期间我参加了乌审旗的国有商业用地使用权出让价格底价评估，实践中，在孙文祥估价师的带领下，我和其他几位同志分工协作，对评估宗地进行了现场勘查，对宗地的位置、四至、自然条件、环境质量、基础设施情况、土地利用情况、地上定着物的情况进行了细致地调查，对土地周边和所在的区域状况进行了调查，对区域土地市场状况进行了实地调查。走访了乌审旗国土资源局，收集了土地估价的相关法律法规、地方性法规、部门规章，针对性地收集了国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、鄂尔乡斯市政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件、《乌审旗人民政府关于印发乌审旗2012-2013年基准地价标准的通知》（乌政发【2012】26号）等相关资料。

通过实践，对土地估价的基础理论有了更加深刻的理解，实践调查中对宗地的认识从书本的平面思维认知转换为立体感觉的认知，对估价原则和估价方法的选择上也更加感性，真真切切地理解了位置对宗地价格的重要性，不同权属的土地在估价方法选择上的不同，针对不同的估价方法收集估价相关资料思路更加明晰。

临沂越洋木业有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估是我取得土地估价师证后参加的第一个估价项目，接到这个项目后，我对这个项目进行了大致的了解，宗地位于薛庄镇驻地偏东，属于城镇基准地价覆盖的边缘区域，周围没有市场交易的案例，不适合采用市场法，项目属工业，土地本身的收益难于剥离，所以也不适合采用收益法进行估价，但宗地所在区域近年来有征地标准可供参考，并且在基准地价的覆盖范围之内，所以，适合采用基准地价法和成本法两种估价方法进行估价，并相互印证。 二、估价方法与估价过程 （一）、方法选择：

根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。

(1)由于待估宗地是商业用地，在嘎鲁图镇基准地价覆盖范围内，属于商业用地囚级地范围内且有相应的基准地价、计算宗地地价的修正体系，可选用基准地价系数修正法

进行评估。

(2)由于待估宗地位于萨拉乌苏街东、达布察克路南，又因待估宗地属于新开发土地，因此适合选用假设开发法。 （二）、估价过程 A、基准地价系数修正法

根据以上评估过程，基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格。 1、基准地价成果介绍及内涵

(1) 根据《乌审旗人民政府关于印发乌审旗2012-2013年基准地价标准的通知》（乌政发【2012】26号）文件，嘎鲁图镇的基准地价用途分为商业、住宅、工业三类，本次基准地价内涵为：基准日为2012年1月1日，商业用地设定开发程度为“四通一平，（即通路、通上水、通讯、通电、场地平整）；商业用地土地使用权期限确定为法定是最高出让年期40年。

(2)基准地价见表3-1。

3-1商业用地基准地价

元/平方米

根据《城镇土地估价规程》与《嘎鲁图镇土地定级及基准地价更新技术报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×(1±∑K)±开发程度修正幅度 式中：K1-期日修正系数

K2-土地使用年限修正系数

∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 2、确定待估宗地的土地级别及基准地价

待估宗地位于萨拉鸟苏街东、达布察克路南，根据《乌审旗土地定级及基准地价更新技术报告》及基准地价级别图可知，待估宗地处于商业用地二级用地，其基准地价为

626元／平方米。 3、交易期日修正

萨拉乌苏街东、达布察克路南墓准地价的内涵为基准日于2012年1月1日，而本次评估的估价基准日为2012年8月7日，在此期间，地价没有上涨，因当地没有地价指数，根据近年来物价变动指数与当前的地价市场的变化水平，确定出本次待估宗地的期日修正系数为1。 4、土地使用年期修正(K2)

K2=[1-1／(l+r) ⁿ]/[1 -1/(l+r) ] K2--使用年限修正系数

r--土地还原率[还原利率按8.2%计算，具体见其他说明事项]

n--待估宗地设定使用年限 m--基准地价土地使用年限

待估宗地设定使用年期为40年，基准地价设定使用年期40年，故依据上述公式测算年起修正系数为，即K2=1。 5、确定影响地价区域因素及个别因素修正系数(∑K) 根据《乌审旗嘎鲁图镇土地定级及基准地价更新技术报告》，四级商业用地地价影响因素说明表及修正系数表分别见表3-2、3-3，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

表3-2 商业用地宗地地价影响因素指标说明表

表3-3 商业用地宗地低价影响因素修正系数表

7、编制待估宗地低价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表3-4。

表3-4 待估宗地低价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

8、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：

基准地价设定开发程度条件下有限年期的宗地地价 =基准地价×k1×k2×k3×(1±∑K) =626×1×1×l=626（元／平方米） 9、估价设定开发程度条件下的宗地地价

本次评估设定待估宗地开发程度为“四通一平”（通路、通讯、通电、通上水），基准地价设定开发程度设定为“四通一平”（通路、通讯、通电、通上水）待估宗地开发程度与基准地价设定开发程度相同，所以不需要进行开发程度修正。待估宗地设定开发程度下的地价=626（元／平方米） B、假设开发法

假设开发法的原理来源于“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物”，通过剩余估价法可测算开发基础上的预期利润，所以该种方法可测算土地价值

1、本次评估假设条件

(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。本项目建安费用在项目开发周期内均匀投入，利息按复利计算。

(2)委估对象设定用途为商业，结构为砖混。

(3)待估宗地规划容积率为1.2，该项目在建成后即销售完毕。

2、预计开发完成后房地产价格

由于乌审旗社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来乌审旗房产价辂保持了稳定增长势头。估价对象所在区域扣，处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和商业规模的扩大，房产价格会有所上升。因此，应在当前市价格水平的基础上，根据商业价格的走势，合理预测开发完成后的售价。

根据委托方提供的资料，调查目前待估宗地所在地区类似的商业楼盘较多，经过市场比较分析，考虑到待估宗地实际情况与周边用地的对比，最终待估宗地的预期平均销售价格为2930元／平方米。 3、建筑物建造成本

(1)建安成本。通过调查本旗目前商业的一般建安成本，根据建设工程造价信息，确定估价对象的平均建造成本为1300元／平方米,具体包括如下项目：

基础费用、地上建筑物土建费、设备及外墙、楼道装修等费用、配套费、室外工程费、人防费、水资源建设费、供暖增容费等。

(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据乌审旗商业建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%-8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：

专业费=1300×5%=65元／平方米

(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用,根据乌审旗商业房建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%-6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和4%计。则： 管理费：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(4)估算不可预见费。剩余法估价中为保证估价结果的安全性,往往预备有不可预见费，一般为开发成本和专业费之和的2%-5%"结合估价对象特点和投资规模，按建安成奉与专业费之和的4%计。则：

不可预见费：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(5)建筑物建造成本合计为：

总建造成本：1300+65+54.6+54.6=1474.2元／平方米

4、投资利息

以上述建造成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1-3年中长期贷款利息6.15％计算，本项目开发周期为2年，假设土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入，计算期的一半，即按一年计；利息按复利计，贷款利息为：

贷款利息=建筑物开发成本×[(1+6.15%)¹-1]+楼面地价×[(1+6.15%)²-1]=1474.2×[(1+6.15%)¹-1]+楼面地价×[(1+6.15%)²-1]

=90.66+楼面地价×0.1268 5、投资利润

主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类商业房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润为20%，土地取得成本（即地价）按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：

投资利润=楼面地价×20%×2+1474.2×20%×1 = 0.4×楼面地价+294.84 6、销售税金及费用

商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，

销售费用主要为广告费、销售代理费、交易手续费等费用。

(1)销售税金：营业税金及其附加一般为房地产销售收入的5.5%。

(2)销售费用：目前本市商业的销售费用一般为2%-4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。

销售税费合计为：

销售税费=2930×(5.5%+2.5%)=234.4元／平方米 7、计算宗地楼面地价 将上述各项代入公式：

楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费周

=2930-1474.2-（90.66+楼面地价×0.1268）-（0.4×楼面地价+294.84）-234.4

则，楼面地价= 547.49元／平方米 1、计算宗地单位价格 土地单价=楼面地价×容积率

根据规划，该宗地规划原容积率为1.2。则： 原土地单价= 547.49×1.2=656.99元／平方米 9、扣除税费

委托方在获得土地使用权时，还需缴纳契税，为地价的3%，则扣除税费后地价应为：

土地单价=656.99÷(1+3%)=638元／平方米 三、地价的确定

根据以上评估过程，可知基准地价系数修正法评估出待估宗地价格为626元／平方米、假设开发法评估出待估宗地价格为638元／平方米，经评估人员分析当前的地产市场，认为本次评估采用两种方法的加权值作为最终估价结果符合当前地产市场，则最终地价为355元／平方米。

1．每种方法的估价结果

基准地价系数修正法评估结果：626（元／平方米） 假设开发法评估结果：638（元／平方米）

即：（基准地价系数修正法评估结果权重取0.5，假设开发法评估结果权重取0.5）

即最终估价结果：( 626×0.5+638×0.5)=632元／平方米

2、估价结果

根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法得出估价对象本次地价定义条件下的土地评估结果如下：

土地单价：632元／平方米 土地总面积：1659.07平方米

土地总价：1048532.24元

大 写：壹佰零肆万捌仟伍佰叁拾贰元贰角肆分 货币种类：人民币

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》

二、基准地价系数修正法

1、基本原理

基准地价代表的是不同土地级别内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于区位条件的差异使得宗地的地价存在差异，因此可以利用基准地价系数修正法求得宗地的价格。其基本公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝（基准地价±K3）×K1×K2×K4×＊×（1+∑K）

式中：K1-期日修正系数

K2-土地使用年期修正系数 K3-开发程度修正系数 K4-其他修正系数

∑K-影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定评估对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定评估对象开发程度条件下的宗地地价。

2、评估过程

⑴基准地价成果介绍及内涵

根据《费县人民政府关于更新调整费县城镇土地级别与基准地价的通知》（费政发[2011]13号）文件，费县乡镇驻地基准地价分商业、住宅、工业等几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2010年1月1日，平均容积率为0.6，土地开发程度为三通一平（即通路、供水、通电及宗地内场地平整）条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

⑵确定待估宗地的土地级别及基准地价

根据待估宗地所处的实际位置和用途，对照费县乡镇驻地土地级别图，确定待估宗地所在级别以及对应的基准地价，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。

⑶确定期日修正系数（K1）

根据《山东省费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告》，基准地价的基准日为2010年1月1日，本次评估基准日为2012年08月20日，在这期间内，由于征地费用增加，该区域各类用地地价增长较快，待估宗地需进行期日修正，根据近期土地市场价格变化趋势，确定地价年上涨指数为0.08，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。

⑷确定土地使用权年期修正系数（K2）

费县乡镇政府驻地基准地价，工业用地设定土地使用权年期为50年，估价对象的剩余使用年期41.4年与基准地价内涵界定不一致，因此需进行年期修正，具体见基准地价系数修正法测算技术要点表。土地使用年期修正系数公式为：

11/(1r)m

K2

11/(1r)n

式中： K2—土地使用年期修正系数

r—土地还原率

m—估价对象设定或剩余土地使用年期（41.4年）

n—基准地价设定土地使用年期（50年）

⑸确定开发程度修正

基准地价设定的开发程度“三通”、红线内场地平整， 待估宗地实际开发程度定义为“五通一平”，与基准地价不一致，考虑其现状，故开发程度修正+30元/平方米

⑹确定综合修正系数（∑K）

根据《费县乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新报告》的地价因素修正系数说明表和地价因素修正系数表，分析评估对象的区域因素及个别因素条件，确定评估对象的综合修正系数，具体详见宗地影响因素说明表、优劣程度表及修正系数表。

费县薛庄镇三级工业用地宗地地价影响因素说明表

费县薛庄镇三级工业用地修正系数表

待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表（%）

3、计算地价

根据以上修正系数，利用修正公式对评估对象的地价进

行修正，得基准地价系数修正法的宗地单位面积地价，具体详见基准地价系数修正法计算过程一览表。

三、地价的确定

成本法确定的地价为212.6元 /平方米，基准地价系数修正法确定的地价为218.1元/平方米，两种估价方法评估的结果比较接近，最后取平均数并取整确定为215元/平方米。