[我国房地产市场发展及调控问题探析]房地产最新消息

　　［摘　要］我国房地产市场商业化以来房价持续上涨，房价过高已成为社会各界包括政府部门普遍认同的突出问题。基于对我国房地产市场发展及调控政策历史沿革的分析，探究房价过高的深层原因，以期对后续调控政策有所裨益。
　　［关键词］房地产; 市场; 发展;调控
　　［中图分类号］D668 ［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００９ — ２２３４（２０１２）０４ — ００43 — ０3
　　我国房地产市场发展至今不过三十年，商业化仅仅十余年。然而在此过程中，房价的持续坚挺和阶梯式上涨，导致该行业成为备受关注和争议的焦点。特别是近年来，房价过高已成为社会各界包括政府部门普遍认同的突出问题，由此引发的各类调控措施也层出不穷。尽管调控措施取得了一定成效，但该问题一直未能得到有效缓解。本文基于对我国房地产市场发展及调控政策历史沿革的分析，探究房价过高的深层原因，以期对后续调控政策有所裨益。
　　一、我国房地产市场发展及调控政策的历史沿革
　　从1980年我国开始推行住房商品化改革开始，若以宏观调控为主线，我国商业化房地产市场发展大致可以划分为6个阶段。
　　（一）政策松动：改革探索、试点起步阶段（1980年—1991年）
　　1980年6月，中央提出准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房，正式推行住房商品化政策。同年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年深圳、广州、抚顺等成为收取城市土地使用费的试点城市，同年国务院在4个城市进行售房试点。1984年5月国家将房地产业作为独立行业正式列入《国民经济行业分类标准和代码》。1987年到1991年是中国房地产市场的起步阶段：1987年，中国人民银行先后批准设立烟台、蚌埠住房储蓄银行，作为专司住房制度改革和房地产经营金融业务的股份制银行，同年11月，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，中国城镇住房制度改革的大幕正式全面拉开。
　　（二）调整推进：全面启动、快速发展阶段（1992—1998）
　　1992年，邓小平同志的南方谈话成为影响中国房地产市场发展的重要节点。这一年房改全面启动，住房公积金制度开始全面推行,1993年“安居工程”开始启动，1994年7月，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号文件），第一次明确提出了按商品化、市场化、社会化的思路来进行房改。同年，国家颁布《城市房地产管理法》，并于次年开始实施。这一阶段是房地产业急剧快速增长时期，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产业逐渐进入理性、规范成熟的操作经营阶段。房地产业已经成为国民经济支柱产业之一，同时带动着几十个基础产业的发展。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房消费成为新的消费热点。
　　（三）全面扶持：相对稳定、协调发展阶段（1998年—2003年6月）
　　1998年开始，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期。为了应对当时的东南亚金融危机，国家加快启动内需：1998年7月国务院下发《关于进一步深化城镇住房改革和加快住房建设的通知》（国发【1998】23号文件），明确提出将房地产业“作为新的经济增长点”。从此房地产业在国民经济中的比重逐步提升，住房消费日趋火爆，房价开始全面持续上涨。但这个文件中提出的“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”却由于多种原因未能得到重视和有效实施，从而埋下了隐患。2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停已沿用多年的土地协议出让方式。“招牌挂”的实施推动了土地交易的透明化和合法化，但同时也推高了地价、房价。
　　（四）首次调控：房价持续全面上涨阶段（2003年6月—2008年9月）
　　随着房价的持续全面上涨，房地产投资过热迹象日趋显现。2003年，央行首先竖起宏观调控的大旗，6月份发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即著名的“121号文件”），规定对购买高档房、别墅或者第二套及以上商品房的人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。这是政府第一次对房地产过热采取的抑制措施。 尽管同年8月国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18 号文），明确房地产是“国民经济支柱产业”，并出台一系列扶持政策，但持续高企的房价还是逐步统一了高层的认识，证明央行的举措是具有前瞻性和预见性的。2005年3月、4月两个月间国务院先后出台两个“国八条”，首次提出“稳定住房价格”，由此房地产业进入了首次全面调控时期；8月，国税总局要求强制征收二手房转让个人所得税。2006年5月国务院又出台“国六条”，同月九部委出台“十五条”，提出了“90/70”政策，限制大户型、别墅建设，2007年9月份，央行规定二套房首付比例不得低于50%。政策组合拳虽未能有效遏制住房价的上涨势头，但还是取得了一定的效果，全国70个大中城市的房价涨幅终于在2008年2月份触顶后开始回落，当月销售面积也同比下降，市场出现了企稳的迹象。
　　这一阶段需要指明的是，2007年8月，针对房价过高导致低收入家庭住房困难的问题，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加大保障房建设力度；2008年3月财政部、国税总局和住建部下发文件制订了配套政策，但贯彻力度和效果不佳。
　　（五）转向扶持：量价“V”型反转阶段（2008年9月—2009年12月）
　　2008年下半年，美国次贷危机逐步升级，我国也受到较大影响，“扩内需、保增长”成为核心，国家推出“四万亿”救市计划，货币政策转向宽松，由此导致此前的房地产调控无疾而终，并且转向为政策扶持。2008年9月16日至1月23日，在不足一百天内，央行5次下调存贷款基准利率，4次下调金融机构法定存款准备金率，并扩大商业性个人住房贷款利率的下限幅度，降低首付款比例。同时，其他部门和地方政府的刺激措施也相继出台：如降低住房交易税费，对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，限制商品住房低价销售等。在一系列政策的刺激之下，一度企稳的房地产市场量价双双“V”形反转。其中房价环比涨幅在2008年12月反转，销售面积在2009年初反转。在这一时期，保障房建设同样被高调提出，但落实效果有限。