探析中国房地产金融发展问题及对策|什么是房地产金融

　　房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融的主要业务内容包括吸收房地产业存款，开办住房贷款，尤其是以住房抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。
　　本文主要从房地产信贷、住房公积金制度两个方面来分析房地产金融市场中存在的问题。
　　一、房地产金融的发展现状及问题
　　（一）房地产信贷的发展现状及存在问题
　　自1998年全面住房改革以来，银行信贷是房地产金融支持的主要方式，银行房地产信贷业务得到快速发展，这对商业银行调整信贷结构、支持城镇居民购房、拉动住房投资、扩大国内需求、推动国民经济发展起到了积极的作用。但是，在其发展过程中，仍存在许多亟待解决的问题。
　　1.房地产信贷风险加大。前几年，房地产市场非常火热，房价水涨船高，各大银行“房贷之争”此起彼伏，特别是在个人住房贷款市场，更是“精彩有加”。从目前来看，这块银行质量最优的贷款也隐含了不少问题：一些银行暗中突破央行的规定，对个人购房发放零首付贷款，甚至还提供一定比例的无息贷款，或者高层房屋投资没有达到2/3时，就开展个人住房按揭贷款，这使得银行贷款的风险不断加大。2010年4月15日，国务院发布通知指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。可见，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机。2010年出台的多项抑制投机的政策已经对房产交易量产生了较为明显的影响，房地产开发企业资金链也开始出现问题，贷款的风险加大。
　　2.房地产开发企业融资渠道单一。在中国两万多家房地产开发公司中，绝大部分企业的资金来源50%以上依靠银行贷款，其中部分企业的银行贷款达到80%以上，除了银行贷款，房地产开发企业几乎没有别的融资渠道。在某些地区，存在一些民间融资，即地下钱庄，能够为企业提供部分资金，但是，探究地下钱庄资金的来源，其很大一部分是银行贷款。房地产企业单纯的依靠银行进行融资，势必导致银行金融体系的风险过度集中，引发金融危机。
　　3.贷款银行缺乏完善的风险控制系统。目前，各贷款银行针对房地产企业申请贷款采取的是保守、稳健的方针，加强了对抵押标的物或信用的核实。但是，仍没有解决贷款后期所面临的风险问题，致使银行不良资产的比率始终居高不下，其主要原因是，现在银行贷款的评估方式是静态和被动的，缺少一套监控风险的动态系统。
　　（二）住房公积金制度的现状和存在问题
　　1994年国务院发文全面推广住房公积金制度以后，全国县级以上城镇机关、事业单位和国有企业的职工几乎都进入到住房公积金制度的覆盖范围。截至2007年底，全国累计有近5000万职工共提取住房公积金6625亿元，其中80%用于购建住房；累计有830万户职工家庭获得住房公积金贷款，贷款总额达8565亿元。此外，住房公积金增值收益作为建设城镇廉租住房的补充资金，截至2007年底累计提供79亿元廉租住房资金，有力推动了廉租住房制度的建立。
　　1.使用效率较低，并且使用不规范。截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，除去个人住房贷款和购买国债外，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6%。此外，挪用、挤占住房公积金的现象严重，一些地方住房公积金成为当地政府的“小金库”，相当数量的住房公积金被运用到非住房建设项目，甚至有挤占、挪用公积金去炒股票、购车或违规放贷，做高风险投资。这些违规现象不但直接影响到中国住房公积金制度的推行和房改的进一步深化，而且增大了住房公积金的运用风险。
　　2.归集工作有待加强。住房公积金的覆盖率不足，同时相当一部分已经建立住房公积金的县、市财政和单位补贴不到位，职工的合法权益没有得到充分保障。此外，部分企业住房公积金的缴存情况与企业自身经济效益相挂钩，企业经济效益不善，使缓缴、欠缴造成住房公积金的随意性较大，与住房公积金制度的强制性和稳定性相背离。
　　3.住房公积金的增值渠道少，运用手段差。根据1999年出台的《住房公积金财务管理办法》规定，我国住房公积金取得收益有四个渠道，一是委托存款利息收入；二是委托贷款利息收入；三是国债利息收入；四是其他收入。同时管理办法又规定，住房公积金的增值收益只能用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。而按我国目前的银行利率和住房公积金的存贷利率，住房公积金管理中心存贷利差收入最多可以应付其管理费用。目前，全国约有一半的住房公积金管理中心处于坐吃利差的状况；而购买国债也仅仅是作为住房公积金的一种保值手段，长此以往，将无法建立住房公积金贷款的风险准备金和城市“廉”租住房的补充资金。因而，现行的住房公积金运转模式不具备应付风险和补充住房资金的功能。
　　4.个人贷款业务不完善。2008 年末，全国个人贷款率（个人贷款余额／缴存余额）为50.30%。有学者计算，个贷率最优范围在43.85%—80%，这样既保证住房公积金的提取、管理中心的正常运作和风险准备金的提取，又能获得增值收益，在范围内贷款率越高收益越好。其次，一些地区住房公积金个人住房贷款率很高，甚至无法满足所有的住房公积金贷款需求，还有一些地区住房公积金个人住房贷款率较低，大量住房公积金沉淀在银行，不仅没有很好发挥住房公积金在改善城镇职工住房水平中的作用，还带来了存款利率倒挂的损失。
　　二、促进房地产金融发展的对策与建议
　　（一）促进房地产信贷发展的建议
　　1.关于降低房地产信贷风险的建议。首先，银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范意识，既要做到支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累积所带来的潜在风险。其次，要按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款，即对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者不得审批和贷款。再次，加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展状况，分期拨付；适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智的进行住房投资消费，防止投机行为。最后，要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。