浅析房地产市场的利益分配:房地产开发五证顺序

　　摘要：一年多来国内房地产市场的发展态势，对于一些城市的开发商来说可谓是风雨飘摇：调控之声依旧不绝于耳，量跌之势相继朴面而来。一方面市场需求气氛极端冷淡，另一方面资金供给形势非常危急。对此情况，各阶层反映出来的声音并不是非常的和谐，主张继续加大调控的声音和主张适当放松的论调都有。加大调控的理由是房价仍然高企、脱离了一般居民实际的购买力水平；要求放松的是因为房地产行业的不景气影响到了相关的诸多行业、危及宏观经济的正常运行。鉴于住房问题事关千家万户的切身利益，有必要从理论上对于寄存在房地产业这一链条上的各种利益关系进行梳理，并尝试分析其利益关系，以求正本清源，让房地产回归到正常的发展轨道上来。
　　关键词：房地产;市场主体;利益;相关产业
　　一、参与房地产市场交易的主体分析
　　习惯上，业内人士一般将房地产市场分为三级市场：房地产一级市场是指国有土地交易市场，因为全国所有土地都归国家所有，换句话说地方各级政府都是“大地主”，虽然名义上土地是全民所有。各地地方政府以国家的名义拥有全部土地的所有权，并将国有土地使用权进行量化和价值最大化，然后按土地的交易价格，出让或转让（批租），其他部门无权出让或批租，因此我们看到在一级市场上只有两个交易主体：地方政府和投资者，政府是卖方，买方则是投资者。投资者在取得土地开发权之后进入二级市场，就成了我们大家所熟知的开发商。
　　房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业也就是一般地房地产开发公司，房地产公司通过一系列的运作，协调各方力量的人、才、物、权后在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅、商铺、办公楼等，然后将土地使用权和/或土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权的转让；在这个二级市场上的主体比较复杂，直接主体是开发商和购房者，而相关主体则包括了税务机构、开发和按揭信贷的提供者即银行、设计方、建筑商和工人、材料商、销售代理、物业管理、广告媒体、房地产管理机构、律师等多个行业相关者，有时还涉及公积金管理者。
　　房地产的三级市场 指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场，也就是大家熟知的街头上大量的房产中介所主导、居间的二手房交易市场。
　　虽然房地产三级市场买卖的成交情况所占的比重提升很快，但三级市场总是以二级市场为风向标，也略微受一级市场、即土地交易情况的影响，为了分析上的方便，本文仅从二级市场的情况进行分析。
　　二、市场主体间的利益分配
　　房地产开发涉及行业众多，从正面上说，不但是近几年中国经济发展的一个火车头，为GDP的高速增长作了极大的贡献，也创造了大量的就业机会，另一方面，对于个别地方政府、主管单位、直接经营者和相关利益阶层来说，也有不少直接借这个行业创造或者说攫取了大量的个人利润。
　　1.直接来看，消费者购房时必须直接支付房价里头可以简单的划分为地价、造价和税收规费和开发商的利润以及其他费用。地价的计算比较简单，用开发商竞拍土地时的成交价除以土地总面积，再除以容积率，就能得到每平方米的房子里面包含的地价是多少，即业内所称的楼面地价。税收规费构成比较复杂，有从量征收的，比如规划管理、建筑管理、房管部门的收费；也有从价征收的，比如营业税、所得税、城建维护税以及契税等，但不论从量还是从价，由管理部门收取的税收规费的总体水平在全国各大城市略有差异，却都无一例外地占了楼价总体构成的20%以上。我们可以从下式简单地看出楼价构成：
　　房价=楼面地价+建筑成本+税费+利润+其他费用
　　其他费用=开发管理费+销售费用+不可预见费+利息
　　通常来说，建筑成本相对透明，当然其中包含了建筑商的合理利润，各种房子的主体结构成本差异比较小，但在装饰材料上或有不同，比如精装修房就比毛坯房的成本每平方米要高出数百元至数千元，视装修的豪华程度而定，因而装修商在利润的空间上通常大于建筑商。税费也相对固定，如上面所说，占总价的20%左右。而楼面地价则视地段有极大的差异，从全国来看，一线城市有的地方楼面地价超过20000元，而内地小城市有的楼面地价不足百元。根据风险越高、利润越高的市场规律，一线城市的高地价商品房的利润也相应地高出很多。
　　2.我们再看看“其他费用”，包括了开发商的管理费用，就是房地产企业的办公费用，工资成本等，一般比例也非常小，而且，项目越多、规模越大的房地产的管理费用分摊下来后就越小，接近可以忽略不计，多数在1%以下至0.3%，毕竟国内各大城市现在的就业市场上普遍是白领过剩。销售费用包括广告公司、媒体公关单位的费用和利润以及销售人员的佣金，总体构成大约占楼价的3-5%，视楼盘的规模和档次以及开发商的推广模式而定，主要是报纸、电视和网络、以及户外媒体和代言明星所得。不可预见费指开发商的一些隐性营运成本，包括送礼、宴请、以及其他方式的支出。在“其他费用”一栏中，比例较大的是“利息”，这就牵出房地产利益链条上的另一赢家------银行。通常一个中小型的楼盘开发周期大概平均要18个月，由于政策限制，开发商并不能全额从银行获得贷款来进行开发，通常最多只能有60%左右的开发资金来自银行，视开发商的资质和银行的资金头寸而定。由于从投入工程营运到销售回款约要18-24个月，因此我们也可根据项目投资规模得出银行从开发贷款中获得的利益，而且银行除了从开发贷款中获益，也从消费贷款中获益，也就是通常说的按揭业务。
　　综上述，不难得出结论，建筑商在房地产利益链中也占了一席，但建筑市场竞争非常充分，全国各地造价都比较透明，在一、二线城市中，建筑造价占的楼价比例通常也比较低。最大头的部分无疑是楼面地价，也是最容易计算出来的，其次是税费，通常这两部分成本就占了楼价的50%--70%，而建筑造价大概在15%-20%，利润和其他费用占10-35%。按对珠三角多个城市的观测，如果房价在10000元/平方米时，计算相对简单合理正常的比例，如下表：
　　表 国内城市房价构成分析
　　
　　上面表格只是一个简单的归纳，实际操作中受市场行情、各地经济发展情况不同而有一定的出入。值得指出的是，由于市场中存在认购、预售、垫资建设等情况，开发商的实际的投资收益比一般要高于上述理论值。另外，有些内地城市通过招商、工程招标等形式，将土地补偿给开发商使用，通常成本也远低过基于房地产市场价格而进行的土地拍卖行情。比如某大型开发商在咸宁、张家界等地的开发运作就有别于一般的开发模式，显然在地价成本方面有着较大的空间。
　　3.下面，我们进一步分析一下楼面地价和税费。从表一中我们可以看出，房价构成中比例最大的是楼面地价和税收。目前国内对房地产销售的征税方式采用是从价税，因此楼价越高，税收越重。房地产行业的税收包括二部分，一是对开发商的征税，二是对购房者的征税，当然，从表一构成中我们也可以很容易地判断，最后对开发商的征税都是转嫁到购房者身上。对购房者的征税税率全国是统一的3.5%，就是所谓的契税、印花税再加上一些测量、工本等费用。而对开发商的征税在全国差别较大，里面包括了营业税、带征所得税、土地增值税、地方建设基金等，一般占到楼价的16%-25%，一般估算时按20%计算。换言之，不计地价收入，政府从房地产交易中直接征税就达到了楼价的23.5%。
　　而楼面地价则受地区经济发展情况、建设规划、区位价值、容积率等的影响，媒体报道中经常讲的“地王”的概念并不统一，一种是因为面积超大造成成交总价破当地历史纪录而称“地王”，二是每平方米地价创造了当地历史纪录而称“地王”，，三是楼面地价创造了历史纪录而称“地王”，三者互有联系，但直接影响楼价的则是楼面地价。楼面地价就是每平方米的地价除以容积率的价格，也就是分摊到每平方米房子里头的地价。
　　楼面地价 = 土地成交价 ÷ 土地面积 ÷ 土地容积率
　　土地容积率 = 地上建筑面积 ÷ 土地面积
　　由于容积率是一个人为设定指标，是在土地拍卖之前由规划主管部门拟定的，拟定者对容积率的核准则相当复杂和玄妙，弹性比较大。而购房者对于一个小区的容积率是2.3还是2.5是缺乏直观感觉的，而对于开发商而言，一个占地10万平方米的中小型楼盘，相差就是2万平方米的可售面积，如果按照楼价10000元/平方米的话就是相差2个亿的销售收入。通常来说，容积率比较高成交总价也就会更高。而在二级市场上，相同地段的楼盘容易率过高的小区通常其房子售价则会低些，毕竟宜居程度会大打折扣。因此容积率较高的地块多出现在一线或者中心城市以及城市的商业集中地段。
　　上述几点基本介绍了参与房地产市场的各种角色之间的利益格局，当然这些都是法律允许并且有章可循的情况下的一种商业行为，政府、银行、开发商和承建商主导了房价的大部分构成。除了这几个主角之外，一些服务于这个市场的媒体、中介起的作用也不容忽视，在市场好的时候他们会推波助澜，市场不好时也则会釜底抽薪，起的是一种双刃剑的作用。另外，由于有些城市要求交房时带装修，也有部分装修成本合并进入了地方的楼价构成。
　　三、导致房地产市场价格脱离居民收入水平的原因分析
　　在分析国内高企房价的原因时，我们经常会听到如下几个理由。首先，单纯从市场供需来说，由于城市化进展的持续进行导致对住房的需求不断增加。这是一个直接而表面的原因，所以不需要再展开分析。其次，中国人对住宅和土地的偏好。由于城市富裕阶层的增加形成了对物业的有效需求，大量炒家投入这一市场推高房价。然而很多人对于这一现象的原因并没有作进一步的分析。我认为有如下几个方面的原因比较容易被忽视。
　　1.行政决策中资源的过分集中导致城乡经济发展的不平衡。城市化的过程中由于大中城市被优先发展和过分照顾，占据了国家大量的资源。如果仅从经济效率来说，优先投资发展大中城市更容易立刻见效并取得好的回报。由于政府掌握了大量的资源，每年GDP中有四分之一集中到财政收入，所以政府投资行为在国家经济活动中的份额极大。大量的基建投资和改造项目都集中在大、中城市，他们的经济被优先发展，也创造了更多的就业机会，同时大、中城市得到了更多的医疗、教育的机会。居民们从古代的“逐水草而居”发展到今天都是向往大城市的便利生活。而小城镇发展相对缓慢和农村的荒芜则更加被年轻人抛弃，过分集中的投资引来了更加集中的人口，虽然所有人都在指责大城市病，但是这些屡被诟病的大中城市集中、垄断和占用了社会绝大部分资源，房价的“性价比”由此而居高不下。因此，长期来说，要降低大城市的过高房价并不能依靠限购这一非市场条件来解决，而是要平衡政府投资行为，大力发展中小城市的生活配套设施，降低大城市房子的性价比。
　　2.工业精神缺失导致过多资金流入房地产行业。在近、现代史上，发达国家的富强之路无不是通过工业化来完成的，近年来以美国为主的国家开始步入后工业时期的信息社会，但是工业制造仍然占据着整个社会经济的重要组成部分并提供了大量的就业人口。制造业在中国的经济增长中也起着无可替代的重要作用，凭借着廉价的劳工和土地成本把中国总的经济实力推向了世界第二的位置。但近年来，汇率、反倾销、技术壁垒等问题让出口制造业遭遇了生存瓶颈，以国内市场的为主的很多制造业也碰到了产能过剩、成本上涨的问题。由于缺乏工业创新精神和流动性过剩的双重因素影响，资金开始流向开发周期短、利润率更高的房地产行业，甚至直接进入三级市场参与炒卖。
　　3.货币发行过多、通货膨胀压力巨大和投资渠道缺失。中国股市20年教给股民的只是一个圈钱的零和游戏，而物业的保值和升值功能在过去10几年却一直得到验证。因此除了所谓的刚性需求之外，为了防止因为高通胀和负利率造成的财富缩水，选择房地产成了一种相对安全和有保证的投资行为。