浅析我国住宅保障体制建设的重要性及存在的问题:建立社会主义市场经济体制的重要性

　　【摘要】 本文在明确我国住宅保障体制建设重要性的基础上，阐述了我国住宅保障体制应该发挥的作用，分析了目前住宅保障体制建设中存在的问题和困难，并提出了构建科学住宅保障体制的关键措施。
　　【关键词】 住宅保障体制 住宅保障体制顶层设计 住宅保障体系管理与建设主体
　　一、建设我国住宅保障体制的重要性
　　根据房地产用途，房地产业可以细分为住宅业、商业房地产业、工业房地产业以及其他房地产业如加油站、高尔夫球场等。其中，住宅业既具有房地产商品属性，也具有产品属性，其产品属性主要体现为住宅的社会保障性，即住宅除了可以作为商品出售，还必须作为产品解决社会群体中中低收入群体的最基本的居住需求。住宅的保障属性与社会制度无关，无论是资本主义社会还是社会主义社会，在目前的社会生产力条件下，中低收入群体都无法通过市场渠道解决最基本的居住需求，只有通过政府和社会协助他们解决居住需求，即政府采用社会保障体制解决其居住需求，也就是我们通常所讲的通过住房保障体制来解决中低收入家庭的基本居住问题。
　　住宅保障体制的建立与完善，不仅是一个经济问题，更是一个政治问题和社会问题，是贯彻执行“三个代表”方针、路线的最根本的体现，是“情为民所系，权为民所用，利为民所谋”的根本要求。在经济方面，如果没有构建科学完善的住宅保障体制，则房地产市场的资源配置必然是扭曲和难以有效进行宏观调控的，极易引起房地产市场的波动，进而影响整体经济的运行。目前我国房地产的泡沫化是与我国住宅保障体制建设的滞后分不开的。在社会方面，科学完善的住宅保障体系是社会和谐稳定，缩小贫富差距，减小基尼系数的保证，也是实现科学发展观的基本保证。
　　二、我国住宅保障体制应该发挥的作用
　　关于住宅保障体系的作用，最根本的是解决中低收入家庭的居住问题，实现居者有其屋，从而在保障全体公民最基本居住需求及在相关社会保障体制日益完善的前提下，实现社会和谐稳定，并最大限度调动我国全体劳动者的劳动积极性，为国家的繁荣富强打下坚实的社会基础。
　　但是，建设我国住宅保障体制的另一个重要作用没有引起大家的关注，就是科学完善的住宅保障体制是对房地产业进行市场调控的最佳稳定器，它可以有效调整房地产业发展的巨大波动性，能够有力保障房地产业健康平稳发展，同时可以将房地产投机泡沫挤到最小。
　　三、我国住宅保障体制建设中存在的问题
　　第一，住宅保障体制建设时间短，与房地产市场体制建设相比明显滞后，住宅保障体制建设顶层设计重视程度不够。我国自上世纪90年代初开始在市场经济体制下进行房地产市场体制改革以来，初始阶段对住宅具有的社会保障属性认识严重不足，片面认为住宅市场化就是完全通过市场就可以解决全体居民的住房问题，在体制建设上主要侧重于市场化体制建设这一部分，直至2000年取消福利分房。而一直到2004年才从政策层面出台了《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》。但是，对住宅保障体制如何建立、实施、适用对象、建设机制等方面均处于模糊和探索阶段。2007年国务院分别出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以取代2004年的两部法规，其间又因为2008年的全球金融风暴和其后的通货膨胀等因素，导致住宅保障体制建设力度不够。另外，住宅保障体制的顶层设计重视程度也明显不足，许多政策措施在某种程度上具有摸着石头过河的盲目探索性，这从“十二五”期间，我国建设城镇保障性安居工程3600万套保障房的硬性指导的实施，住宅保障房种类设计的不科学，住宅保障房的准入、管理、审核、退出等机制中产生的许多问题可以清楚显示出来。
　　第二，由于对住宅保障体制的认识模糊及既得利益者阻扰等因素，导致住宅保障体制有异化为中高收入群体住宅高福利补贴体制的倾向。由于现有房地产体制尚不完善等原因，自2004年底开始的房地产住宅价格飙升趋势一直持续到2010年底，2011年至今，房价进入量价僵持阶段。但是，目前的房价之高已经导致了大部分群体无力购买住宅，甚至新闻中出现部长级官员自述买不起房的报道。基于对市场体制及住宅保障体制存在着认识模糊和误区，目前在官员、公务员或者与之联系密切的群体中，出现了通过福利房解决这部分人住房的问题，而且具有越来越普遍的趋势，在高房价的背景下，特定群体继续享受着福利分房的待遇，甚至有些人以此牟利发财。同时，这种超国民待遇，让不公平的情绪蔓延，并危及到整个房地产市场的前景。如深圳市历史上所谓“最后一批”福利分房，对于此问题的争议主要体现在：一是官员、公务员等在我国现有全体劳动者中工资、福利均属于中高收入群体，与住宅保障体制所针对的目标对象不符，也与房地产市场体制、市场经济体制的发展要求不相符；二是官员、公务员等群体又是房地产制度制定和实施的群体，有通过公权力为特定群体争取超国民待遇的问题。由于这一问题继续扩大和升级，以致国家权威新闻机构—新华网也就此发表题为：重启福利房？住建部启动课题研究公务员住房怎么解决。
　　第三，现有住宅保障体系在管理、准入、审核、退出、监控等相关环节制度不健全，严重影响现有住宅保障体系预期目标的实现。不难发现，监管不力甚至缺位是导致相关问题的主要原因。在保障房申请准入环节，尤其在申请人收入这块，统计非常不全面，导致一些地方出现“开着宝马住保障房”的现象；在保障房分配公示环节，许多地方政府部门的第一反应常常是躲避社会监督，从公示环节患上“节假日公示综合征”可见一斑；违规申请成本低，如有的地区对保障房违规申请的处罚措施只是处以5000元的罚款，以及3年内不准申请保障房的处罚；进行保障房再分配时就遇到了退出难，一旦发现承租人条件超标或违反规定，一般都是让街道社区工作人员上门告知，并耐心做思想工作劝其腾退，难以对承租人强制处罚。
　　第四，住房保障体制的管理、建设主体不明确。住宅保障体系的管理主体原则上是由政府担当，但是具体政府应该采用什么模式来担当，管理主体角色不明确。对应保障房建设主体，哪些组织、团体在什么条件下可以成为住宅保障建设主体，哪些不可以，这些问题的认识和实践也比较模糊，随意性很大，有的甚至是由个别领导拍板确定的。政府在保障房问题上应该发挥什么作用，规则是中央确定还是个别地方自行确定？如果相互之间出现矛盾如何处理？如果不同地区之间由于规定不一致出现混乱又怎么办？是不是谁有资金谁有土地都可以成为保障房建设主体等等诸多问题均需要进一步明确。