2019年房地产泡沫破灭 论我国房地产泡沫产生的原因及对策

　　摘　要　近几年，随着楼市的不断升温，人们对房地产价格的研究也越来越多，大多数的观点倾向于中国房地产价格出现了泡沫。至于是局部的还是全局的、是严重的还是较轻的泡沫，看法不一。但究竟什么是房地产泡沫呢？如何衡量、抑制房地产泡沫就是本文主要探讨的问题。
　　关键词　房地产泡沫　衡量　抑制　对策
　　中图分类号：F270 文献标识码：A
　　1 房地产泡沫衡量的标准
　　（1）房价收入比；房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以广州为例：2009年一套市区普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万元左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，比美国的10倍大了30倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4～6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。
　　（2）空置率；空置率也用作衡量房地产市场相对过剩的重要指标。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。我国房屋空置率2010年已达到了多少呢？以广州为例，2011年4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城区及金沙洲片区、北部片区、南部片区的近三千套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20.24%，已超国际警戒线的一倍。
　　（3）房地产投资占全社会固定资产投资的比率；该指标是衡量房地产泡沫最为直接的指标。在房地产泡沫高涨的时候，房地产投资增长率高于固定资产的整体投资增长率，进而带动固定资产投资的高涨。国际公认的房地产投资占全社会固定资产投资比重的警戒水平为 10%。北京市统计局统计显示，2010年前8个月，北京市完成全社会固定资产投资3077.2亿元，比上年同期增长3.5%。其中，北京市完成房地产开发投资1726.5亿元，同比增长16.8%，仍占中国社会固定资产投资的二分之一强。从表1可以看出：中国2000年-2009年这些年房地产开发投资占全社会固定资产投资的的比重始终处于一个较高的位置，但各个地区的具体情况有所差异，其中一线城市北上广的房地产投资比例位居全国前三甲，表明一线城市的房地产投资应该存在投资过剩的情况，具有房地产泡沫的迹象。
　　（4）房价增长率/占GDP增长率的比率；主要测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。房价增长率与GDP增长率比值一般指标值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警，2以上房价虚涨泡沫显现。国家统计局公布2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%，涨幅提高了2.1个百分点。2007年中国国内生产总值为246619亿元，增幅为11.4%，比2006年增长了0.3个百分点。房价增长率与GDP增长率比值为0.67,处于合理范围内。从我国房价增长率与GDP增长率比值的各年数据可以看到，这个指标在2000-2003年一直低于50%，而在2004年该指标为110%，2005年达到了196%，说明房地产泡沫形成并逐渐积累。
　　（5）房地产的利润率；统计数据显示，从2004年第一次普查到2008年间，房地产行业发展迅速。房地产企业数量迅速增加，与2004年末相比，2008年末全国房地产企业增加了85354个，共有房地产业企业214397个，增长了约66%；房地产行业的整体收入和利润增幅更为惊人，主营业务收入达30586.5亿元，比2004年增长107.5%，实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3亿元，分别比2004年增长123.2%和290.4%。上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为上市房地产企业的税后净利率接近20%，少数企业甚至达到40％～50%。数据显示，房地产企业实收资本和利润都翻倍增长，这说明房地产是个高热的行业，现实的高利润和高投资回报预期，导致大量的企业、投资进入了房地产业，使得房地产业获得了超常规发展，整个经济出现了结构性过热的问题，存在非均衡发展的隐患。
　　2 房地产泡沫产生的原因
　　从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。
　　（1）我国现在正处在城市化高速发展的阶段。城市化高速发展是转型经济的一个特点，我国现在城市化程度大概是36%～37%；根据经济界的估计，我国现在的城市化水平和我国的工业化水平相比是滞后的。如果要想使工业化和城市化达到一个比较匹配的状态，在大概20年之内我国城市化水平至少要翻一番，就是在一个比较大的人口基础上城市人口还要翻一倍城市化进程的加快和国民经济增长、人民收入提高都对商品房形成了强烈的需求。
　　（2）地方政府高价出让土地的“以地生财”问题得不到解决，房地产价格上涨的预期也就未能从根本上消除。近年来，在很多地方流行一种“经营城市”的思路。一些地方领导认为，经营城市首先是经营土地，土地经营不起来，城市就发展不起来。所谓的土地经营就是卖地。“不花政府一分钱，万丈高楼平地起”，直接的土地出让收入仍是各地经营城市中的一部分，尤其衍生的各种税收若合并计，则所谓的“房地”收入，即使在上海这样经济产业齐备的城市，地产业仍占据主要的地位。“房地”效应所引发的对经济结构调整和升级的“扭曲示范”到了警戒时刻了。
　　（3）适度宽松的宏观经济政策为房地产市场的繁荣提供了宏观经济环境。政府的金融政策、财政政策都会对房价起到推波助澜作用。根据央行的数据，截至2003年末，广义货币M2余额22.1万亿元，截至2010年末，M2的余额为72.6万亿元，短短7年的时间，广义货币发行增加了50.5万亿元。 货币供给的快速增长已给物价和资产价格泡沫埋下隐患。大量的银行资金通过国有企业信贷流入房地产市场，“地王”的频出在一定程度上说明银行信贷资金介入程度。