北京保障性住房 [保障性住房供地问题浅析]

　　一、背景　　近年来，“两会调查”结果显示保障住房已成为网民最为关注的话题。大规模推进保障性安居工程建设，成为党中央、国务院推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。“十二五”期间全国保障性住房建设量计划3600万套，到“十二五”期末，实现全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。
　　二、保障性住房供地现状分析
　　1、保障性住房供地的计划与落实现状
　　2010年初国土资源部组织各地首次编制了指导性的城市住房用地供应计划。全国30个省区市(不含西藏和新疆建设兵团)住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。其中，保障性住房用地2.47万公顷，同比增加124.5%。全国住房供地计划实际完成67.9%。其中，保障性住房(指经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%。2011年编制的住房用地计划为21.80万公顷，全国31个省(区、市)和新疆建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，计划落实率62.3%，并全面保障了1000万套保障性安居工程用地需求。2012年全国住房用地供应计划为17.26万公顷。与去年的实际落实量相比，全国住房用地计划供应增加21.3%。其中，计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际量4.81万公顷。
　　2、保障性住房供地反馈出的问题现状
　　从上述数据，2010、2011年土地供应计划落实率分别为67.9%、62.3%。我们可以看出，虽然整体土地供应计划落实情况还不是很高，但保障性住房供地计划落实情况已经达100%甚至超过。随着2012年的保障房供地比率的上涨，保障性住房供地的利用效率问题更值得关注。目前比较突出的问题有：一很多保障性住房建设备用土地处于留而未开发状态。二有的地方擅自改变保障性住房用地的性质，进行商品房开发，使其保障性住房供地的性质不存。三保障性住房供地选址偏远，导致在保障性住房分配时出现了“弃购”的现象。
　　三、保障性住房供地存在的问题分析
　　1、保障性住房供地与资金之间的问题分析
　　国家制定的3600万套保障性住房的建设需要大量的资金投入，因此资金问题得不到很好的解决，不仅保障性住房的建设量及工程进度会受到很大的影响，还会影响到被批为保障性住房建设用地的开发利用情况，甚至会导致大片土地荒废、土地利用效率极低的现象。保障性住房的建设在现阶段主要是由政府牵头进行的，显然如果这些建设资金都由政府出资会给地方政府甚至中央政府带来巨大的财政压力。目前，一些地方政府在资金筹措上面临双重压力，一方面是地方财政投入保障性住房的资金安排比较困难，特别是对那些以“土地财政”为主的地方要增加保障性住房建设的财政投入显得压力很大；另一方面是地方政府动员和引导社会资金投入保障性安居工程建设缺乏有效的手段和更好的途径。
　　2、保障性住房供地与区位选择的问题分析
　　（1）保障性住房供地点具备一定的公共配套设施
　　保障性住房的建设是为了解决中低收入者的住房问题，但并不是说仅给中低收入者一个居住场所就大功告成，而是要考虑到与保障人群日常生活需要息息相关的公共配套设施。保障性住房建设用地选择在比较偏远的城市郊区，必将带来一系列的问题。例如：如果中低收入家庭居住地远离就业地、医院、学校和社交生活圈，他们可能要承担更多的交通成本和时间成本，造成其中一些人放弃工作或放弃原来的就业机会。
　　（2）保障性住房供地点尽量配有产业的分布
　　保障性住房的入住者都是需要在经济上有所照顾的群体，所以比较重要的是能让这个群体有稳定的经济来源增加其工资收入。一般的，在政府划拨保障性住房用地时尽量考虑那些劳动力密集型的产业片区，这样不仅可以带动原本未开发的土地价值甚至形成城市新的增长点，还可以落实保障群体的“住有其所，安居乐业”。
　　（3）保障性住房供地点要与将来城市的扩张相匹配
　　保障性住房供地的区位在现阶段迫于许多原因只能选择在市郊区甚至农村偏远地区，但是在布局保障住房建设的大局时，要同时考虑将来的城市发展与扩张。保障房供地切不能出现安置点呈现无规划乱布点的现象，应尽量减少现在的保障性住房供地与将来城市发展需要正常的发展建设用地之间的矛盾。这方面我们要根据一个城市的经济发展和城市化率情况进行具有远期性、战略性的规划布局。
　　3、保障性住房供地与政策跟踪的问题分析
　　保障性住房供地是由政府部门以划拨方式提供土地给承建单位进行保障性住房建设为目的的行政性行为。这里明确的是这些所提供的土地只能被起保障作用的保障房的建设所用。然而现在实际情况是出现很多的违规现象，利用保障性住房用地开发商品房或从事商业运作的用房建设。现实存在的诸如此般问题不可否认是与政府部门的政策跟踪不到位有关系。当前，保障性住房建设存在着一些不规范的行为，违规操作、边报边用、擅自改变土地用途、配套的经营性用地规避招拍挂等现象时有发生，而政府的政策跟踪监督较难到位。
　　四、保障性住房供地的政策性建议及相关措施
　　综上对保障性住房供地问题的阐述与分析，笔者提出以下建议及措施以期保障性住房建设供地的经济效益与社会效益能达到统一。
　　（1）对保障性住房的建设资金来源问题。地方政府应加大社会流动资金的利用。
　　（2）对保障性住房供地区位选择的问题。a、地方政府应综合考虑选址地理区位，寻求政府财政损失与地理位置的平衡点。b、地方政府应加强保障房区的公共配套建设，提高保障群体的生活质量和更好的实现此类供地的保障性功能。
　　（3）对保障性住房供地与政策跟踪问题。a、应建立严格的保障性住房供地公示制度，加强对保障性住房用地的监督与管理。b、应加强对保障性住房供地计划、落实、以及供地目标完成等情况的监督检查。c、应加强对保障性住房用地的执法监察，加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规行为，规范用地管理秩序。
　　参考文献：
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