【公共租赁住房体系运行资金来源问题研究】北京保障性住房官网
摘要： 公共租赁住房（下文简称“公租房”）是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的社会保障性住房。文章对公租房运行过程中存在的一大难题——资金来源问题进行研究，通过建立博弈模型分析涉及公租房建设的各行为主体间的利益关系，找出优化其预期行为的最优均衡，然后根据达到该最优均衡所需的条件设计出相应的激励约束机制，将各行为主体可能作出的理性决策引导至有利民生的方向。
关键词：公租房；利益博弈；激励约束机制设计
中图分类号：C931.2 文献标志码：A 文章编号：
1008-5831(2012)04-0016-07
一、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题的背景
住房需求的层次性决定了住房供应的层次性。在中国城镇人口中，既有高收入水平人口，也有中低收入水平人口，高收入水平人口有高档的住房需求，中低收入水平人口则有中低档的住房需求，因此，需要建立具有层次性的住房供应体系才能满足不同层次的住房需求。高收入水平人口的住房需求可以通过商品房来满足，而中低收入水平人口的住房需求则在很大程度上需要通过保障性住房来满足。然而，相对商品房体系而言，中国的保障性住房体系仍不够完善，相关制度也不够健全，如何建立一套有效运作的社会保障性住房体系尚在探索之中。以往中国的社会保障性住房主要由廉租房和经济适用房组成，但多年来，经济适用房未能很好地解决中低收入者的住房困难问题，而商品房居高不下的房价又让许多有居住需求的中低收入者望而却步。近几年来，国内商品房房价居高不下，已远远超出普通家庭的合理承受范围，据2010年《中国经济蓝皮书》的数据显示，加上每年需要向城镇转移的农业人口，85％的中国家庭没有购买住房的能力，其中尤以中低收入群体住房困难问题最为突出。在这种情况下，就自然地形成了一个既不满足住廉租房条件又没有能力购买经济适用房，或既没资格买经济适用房又买不起商品房的“夹心层”。这个“夹心层”主要由中低收入家庭、新就业职工等群体组成，其人口规模达到全国城镇人口的一半以上，解决他们的住房难问题是当前推行改善民生政策的重中之重。为了解决这个问题，中国政府下决心在全国范围内大力推进公共租赁住房（下文简称“公租房”）建设，建立一个有效运作的社会保障性住房分配体系。加快公租房建设的政策便应运而生①。
公租房有效弥补了此前中国保障性住房制度设计的一个大缺口，将成为中国保障性住房的主力产品，但大力推进公租房建设仍然存在不少阻力，其中最大的阻力就是公租房建设所需的巨额资金来源不足。在全国范围内大力推进公租房建设需要巨额资金，政府没有能力全额负担，因此必须将民间资本引入到公租房建设领域中来。但是，对民间资本持有者而言，由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中，加上参与机制不顺畅，故目前民间资本直接参与保障性住房建设的积极性不高；与此同时，对地方政府而言，由于与商品房建设相比，公租房建设投入大、产出少，故地方政府推进公租房建设的积极性也并不一定高。
二、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题研究的现状和意义
大力推进公租房建设是一项利国利民的重大工程，但在建设公租房时所面临的资金来源问题是该项工程绕不过的一大难题，必须予以解决。为了解决这一难题，近年来，中央相关部委出台了一系列的指导意见和政策，例如，2010年6月12日由住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行 、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，2010年11月16日由财政部、国家发改委、住房保障和城乡建设部三部委联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。与此同时，部分专家学者也针对这一难题做了一些相关研究，例如，郭士征认为，应将住房保障纳入公共财政范围，建立以财政预算为主体的筹资渠道，同时将一定比例的土地出让金作为专项住房保障基金［1］；王琨提出应通过中央专项资金、财政资金、一定比例的土地出让收益、金融机构和公积金贷款、发行债券等渠道融资［2］；江莉认为，应优先为投资公共租赁住房的机构提供经营性抵押贷款，并实行优惠利率［3］；吴海瑾认为，应建立规范的城市基本住房专项资金,除在住房公积金增值部分、土地出让金纯收入的一定比例以外,还应该规定由相应级别的财政预算保底［4］；文林峰认为应发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道［5］；田浩认为应利用住房公积金直接投资建设公租房以缓解公租房建设资金来源不足问题［6］。这些政策和研究成果对于解决公租房建设的资金来源问题、加快公租房建设有积极的推进作用，但是，它们大多创新性不足，且大多集中在宏观领域，倘若将其直接应用于具体的、复杂的微观领域，就显得可操作性不强。
笔者在上述已有研究成果的基础上针对公租房体系运行中的资金来源问题展开进一步研究，并提出具有较强创新性和可操作性的方案，以求对参与公租房建设的各行为主体起到有效的激励约束作用，帮助解决公租房体系运行中的资金来源不足问题。在研究过程中，笔者将建立博弈模型，通过博弈分析涉及公租房建设融资的各行为主体间的利益关系，找出优化其预期行为的最优均衡，然后根据达到该最优均衡所需的条件设计出相应的激励约束机制，将各行为主体可能做出的理性决策引导至有利民生的方向。因此，笔者所做研究不仅将有助于解决公租房体系运行中的资金来源不足问题，加快公租房的建设，而且将有助于公租房体系更好地发挥其作为社会保障性住房的积极社会作用，具有一定的现实意义。
三、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题分析和相应激励约束机制的设计
从建设和运营的收入上看，公租房投资期长、收益低、运营成本高，光靠政府投入很难满足社会对保障房的巨大需要量，因此解决公租房建设资金来源问题，最终还要靠吸纳全社会更多的民间资本参与到公租房的投资建设中来。但由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅等原因，目前民间资本直接参与保障性住房建设的积极性不高。