[北京城镇住房价格分析] 北京保障性住房

　　 [摘要] 房改10多年来,北京住房建设成就卓著。但是,北京的房价上涨速度远远超过居民收入的上涨速度,居民住房负担极重。住房价格飞涨的原因是多方面的。加大政策性住房的供给量,完善住房社会政策是目前解决普通居民住房负担过重和住房公平问题的基本出路。
　　[关键词] 住房价格 住房公平 住房社会政策
　　
　　在2009年,北京商品房价平均上升了73.5%,五环沿线新盘已经开始突破2万元/平方米,四环以内新盘多数达到35000元/平方米,房价又一次成为万众瞩目的中心。
　　住房市场化改革的10年,是北京经济快速成长的10年,是居民收入持续增长的10年,也是北京贫富差距持续扩大的10年。在贫富分化的背景下,房价的飙升会使这种分化进一步扩大,导致社会上层财产不断增值,而中、下阶层的生活压力加大。为什么北京房价如此之高?为什么2009年房价上涨如此之快?有丈母娘拉高房价之说,有流动性过剩的观点,也有政府卖地推高房价等等说法,似乎都有些道理,本文试图给以一个全面系统的解答。
　　一、北京住房价格上涨过快
　　1.坐上直升飞机的房价
　　2009年,北京销售商品住宅1880.4万平方米,增长82.3%。在商品住宅中,现房销售410万平方米,期房销售1470.4万平方米,分别增长96.5%和78.7%。年末,全市商品住宅空置面积426.8万平方米,下降18.3%。火爆的楼市使空置率大幅下降,价格飞速上升。
　　据中国指数研究院的分析,2009年1～11月,北京商品住宅成交均价为13940元/平方米,同比上涨3.4%。从月度价格走势来看,1～11月北京商品住宅成交均价持续上涨,其中11月达到峰值17810元/平方米,与1月相比上涨了65.1%。
　　朝阳区位于东三环东四环之间的某楼盘2009年4月均价19000元/平方米,到2010年12月均价达到29000元/平方米,涨了52.6%;东南五环外的某楼盘1月均价10400元/平方米,2010年12月涨到17250元,涨幅为65.9%。东五环六环之间一个楼盘,2009年1月份价格12000元,2009年12月达到22000元,涨幅为83%。
　　2.北京居民的住房负担:房价收入比25�1
　　2008年,北京城镇居民人均可支配收入24725元,户均可支配收入64285元。其中20.%的高收入户人均可支配收入为47110元,户均可支配收入为122486元。20%低收入户人均可支配收入只有10681元,户均可支配收入27770元。2008年北京住房市场出售商品住宅平均面积110.7平方米,按照2009年13940元/平方米的均价,购买这样的一套房需要154万元,相当于一般家庭24年的可支配收入。按照2009年11月的平均价格17810元/平方米计算,购买90平米的普通商品住房需要支付160万元,相当于一般家庭25年的可支配收入,北京居民的房价收入比为25�1。
　　对于高收入的家庭,按照2009年11月北京均价购买一套90平米普通商品房需要13%的家庭可支配收入。对于低收入家庭,需要支付58%的家庭可支配收入(见表1)。对高收入家庭来说,这也是比较沉重的一个负担,低收入家庭在北京当房奴的机会都没有了。
　　二、北京房价高起的基本因素
　　1.北京资源高度集中
　　北京的城市定位是国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市,也是中国北方最大的经济中心。北京常住人口只有全国的1.3%,面积只有全国的0.17%,但是集中了中国主要的政治、经济、社会、文化、教育、卫生、科技等资源。
　　目前,北京共有26家全球500强企业,在全球各大城市中仅次于东京和巴黎,位居第三。北京还集中了全国四分之一的央企总部,在国务院国资委管理的136家大型企业集团中,有104家企业总部设在北京。北京有200多家外国使馆、国际非政府组织代表处、联络处;有各种驻京机构超过1万家;中国有39所985工程院校,北京有8所,占22.9%,108所211工程院校,北京有24所,占22.2%;北京的各种优势也吸引了知名企业家、影视明星、体育明星等各类杰出人才资源云集北京。当大多数二线城市才开始修建地铁的时候,北京的地铁已经228公里,2010年将超过300公里,规划2015年将达到561公里,公路、机场等交通设施也是国内第一,而且还在不断的更新和完善。北京的资源密集首屈一指,再加各类资源还在继续集中到北京,这就决定了北京的房价远远高出一般城市。
　　2.北京的住宅市场是面向全国甚至全世界的市场
　　由于北京特殊的魅力和资源优势,北京吸引了全国各地的企业家和各类人才来北京工作和开展业务,他们来到北京或买或租,需要大量的住宅。也有一些外地人来北京置业投资,声名赫赫的山西煤老板以及名动一时的温州炒房团就是代表。东北、华北、西北各省的富豪们也都乐于在北京投资置业。据统计,北京商品房被外地人购买的占1/3左右,不同年份稍有差异。
　　2008年,外地来京购房者购置商品房平均每套141.9平米,北京市居民购置的商品房平均每套110.7平米,前者比后者要大28.2%。境外人士在北京购房平均每套221.3平米,是北京居民购房每套平均面积的2倍。因为1/3的房子是被京外及境外人士所购买,这些购房者相对北京居民具有更强的购买力。他们旺盛的购买力是北京住房价格维持在高位并不断攀升的重要因素。
　　3.北京居民收入高于二三线城市
　　2009年,胡润的富豪榜公布,北京有14.3万名千万富豪和8800个亿万富豪,居全国之首。北京有常住人口1755万人,根据这个榜单,北京居民中的千万富翁比例是0.8%,也就是说每122个北京人中就有1个千万富翁,每1994个北京居民中就有1个亿万富翁。尽管这个数字也许不很精确,但是足以说明北京的富人很多。
　　2008年,北京城镇居民可支配收入24725元,而山西省城镇人均可支配收入为13119元,河南省城镇人均可支配收入为13231元,北京城镇居民人均可支配收入是山西城镇居民人均可支配收入的1.9倍,也是河南省城镇居民可支配收入的1.9倍。2008年北京市居民储蓄存款余额达11955.2亿元,按照常住人口计算,人均存款达到7.05万元,户均存款可达18.82万元。由于常住人口中包括了大量的农民工,如果剔除他们的因素,北京常住人口户均存款当在25万元以上。
　　由于北京市居民相对收入较高,尤其是高收入家庭具有很强的购买力,2009年,许多北京居民在购房时可以一次性付完全款,就说明了这些居民的实力。
　　4.北京人口不断增长,住房需求不断增加
　　由于北京的各类资源集中、机会集中,吸引了经商、务工、从艺、求学的人从全国各地来到北京。2009年,北京常住人口已经达到1755万,其中,外来人口达到509.2万,占北京常住人口的29%,如果按照6个人一套来计算,也需要84.9万套。2009年,北京常住人口增加了60万,其中15万是户籍人口,需要5.8万套住房。常住外来人口增加了45万,如果按照6个人一套住房计算,他们需要7.5万套住房。2009年,全部新增人口共需要13.3万套住房。而北京近两年来每年新建住房也就10多万套,新建住房大体上只能满足新增常住人口的居住需求,这就导致北京的商品住房价格会维持在较高水平,如果人口增加的趋势保持在这个水平,而住房建设力度没有进一步加大,北京房价就会不断趋高。
本文为全文原貌 未安装PDF浏览器用户请先下载安装 原版全文 　　北京市公安局出入境管理处统计,截止到2009年10月,在北京居住时间超过6个月的外籍常住人口已达到11万。在这11万常住外籍人口中,外籍留学生约有3万人,外籍工作者约为4万人,外国驻京使馆工作人员及其家属约1万人,其余持探亲签证等来京外籍人士约为3万人。在京外籍常住人口占在京常住总人口数的0.6%(北京常住外籍人口比例仅为0.6%)。除了留学生外,其他外籍人士都具有较强的购买力,无论租赁或者购置,满足他们的住房需求也需要大约5万套房。随着北京的日益国际化,来自国外的需求也会不断增加。
　　三、2009年房价飞涨的原因
　　2008年,经济危机的阴云笼罩着全世界,中国也未能摆脱危机的影响与威胁,出口急剧下降,拉内需,保增长的形势严峻,从中央到地方出台了一系列地产“新政”。在这样的形势下,房价如脱缰的野马疯狂增长。2009年房价的飞涨主要是在流动性过剩、优惠政策、通胀预期、供给减少和保障性住房过少的情况下投资投机需求猛增,地产商和炒房者兴风作浪,政府卖地地王频出推波助澜的结果。
　　1.流动性过剩
　　2008年,为缓解金融危机,刺激经济,中央财政投4万亿,加上银行贷款有10多亿元,由于实体经济不景气,有相当部分流入楼市。国家统计局数据显示,2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近9000亿元,个人按揭贷款超过7000亿元,前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元,比2008年多出六成。而在2009年年全国9万多亿元的银行新增贷款中,约六分之一流入到了房地产开发领域。金融危机使世界经济低迷,国际资本看好中国经济,大量流入中国内地,由于投资渠道狭窄,资金流向房地产市场。
　　2.优惠政策刺激
　　2008年11月1日,财政部宣布对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税;2008年9月15日、10月9日,中国人民银行连续两次降低存款准备金率和存贷款利率。10月22日央行又宣布,自10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付比例调整为20%,同时下调个人住房公积金贷款利率;对境外居民购买商品房的禁令的解除,也方便了外资投资房地产。
　　3.通胀预期加大。4万亿元的扩张投资,加上国内的房贷政策放宽,大量货币流入市场带来了通胀预期;国际上2009年的资源价格也上涨很快,从前两年经验看,国际资源价格的上涨也会传到到国内,推动国内价格上涨,也导致了对通胀预期。2009年2季度,中国经济开始显现复苏迹象,经济向好同样也发通胀的预期。通胀预期推高投资者对房产价格的预期,投资型、投机型和保值型购房行为活跃起来,带动大量资金“入市”,大量资金进一步催生房价飞涨。
　　4.市场需求旺盛
　　2009年,全年共销售住宅销售为1880.5万平方米,增长82.3%。销售商品住宅16.5万套,为上年住宅销售套数(9.4万套)的1.8倍。其中,功能核心区(东城、西城、崇文和宣武)销售住宅10170套,功能拓展区(朝阳、丰台、石景山和海淀)销售78596套,发展新区(房山、通州、顺义、昌平和大兴)销售67374套,生态涵养区(门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆)销售8860套,四个功能区住宅销售套数分别比上年增长1.9倍、38.6%、1.3倍和88.2%。
　　5.投资投机性需求增加
　　除了自住需求,北京住房市场2009年投资和投机需求旺盛,这成为北京房价蹿升的直接原因。北京居民收入较其他城市高,北京的富翁也比较多。前文推算,北京城镇居民家庭存款平均在25万元以上,那么北京20%高收入者户均金融资产当在100万元以上,在通胀预期、楼市涨价预期以及优惠的税收信贷政策刺激下,仅仅100多万户高收入者的资金就足以让楼市活跃起来。何况每年都有30%左右的外地人和境外人士来北京购房,2009年,外来者购房应当是超过往年的,来自外国的购买者也大幅增加,把楼市炒的热火朝天。
　　6.新增供给减少
　　北京的住宅建设新开工面积在2003年达到最高点的3433.8万平方米,此后受到土地供给等原因制约,开工面积开始下滑。2008年,新开工面积只有2003年的68%。2005年,北京住房施工面积达到最高峰的10748.5万平方米,此后也开始一路下滑。2005年,北京住宅竣工面积也达到最高峰,达到3770.9万平方米,2008年的住宅竣工面积下滑到2558.0万平方米,只有2005年的68.6%。北京的住房销售由于连年的价格上涨和接连的抑制政策出台等因素的影响,2007年价格达到高位时当年成交量就比2005年下降了22.4%。2008年成交量进一步下降,只有2005年的47.6%。连年的竣工面积减少,导致住宅供给逐渐趋紧。2009年商品房(现房)空置面积呈逐步下降趋势,截至12月底,住宅空置面积为426.8万平方米,比上年末减少95.9万平方米,减少18.3%。
　　2009年,北京商品住宅新增供应持续下滑。2009年1～11月,北京商品住宅(期房,不含保障性住房)累计新增76183套,同比下降15.6%,成为为2003年以来的最低点。
　　2009年的销售量与新增供应的比例反差较大,销供比为2003年以来最高,由2008年的0.60,增加到1.47,销售量远远大于新增商品房供给增加量。
　　6.保障性住房供给减少
　　1998年,在内需不旺和东南亚金融危机的背景下,中国房地产市场启动。当时设想城市80%的家庭可以购买经济适用房,提出以经济适用房为主的住房供应体系。经济适用房的建设开始大规模建设,但是2003年国务院“18号文”提出逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房,经适房的主体地位被商品房正式取代,并日渐被边缘化。北京的保障性住房数量很少,2006年经济适用房比例只有7.6%,2007年只有6.4%,2008年也只有12.2%。
　　北京的保障性住房数量不大,连续多年占市场的份额都在10%以下。2005年以来,经济适用房竣工面积连年下降,2008年经济适用房竣工面积只有101.1万平方米,不到2005年的1/3之一。销售面积也是连年向下降,2008年少有回升,也只有2003年的1/3。经济适用房供应面积过小,就意味着政府没有承担起应有的责任,为中低收入者提供最近本的保障。廉租房的建设和配租数量也是微乎其微,甚至可以忽略不计。保障性住房是为中低收入者提供的公共住房,是公共物品和准公共物品,公共住房的减少就意味着把90%以上的居民,统统推向商品住房市场,增加商品房的需求,在普通商品住房供给不足的情况下,成为价格上涨的重要推力。
　　7.地价上涨推高房价。2009年的北京土地出让合同金额928亿元,实际收入494亿元,政府收入大幅增加,但是地价过高则推高了房价。在经历了2008年的低迷以后,2009年,北京土地市场空前活跃,地王频出,楼面地价连创新高,对开发商、投机投资者以及一般居民的心理和期待都产生了震动。在众多创纪录地王中,顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地以50.5亿元的成交价,占据2009年度北京住宅土地成交市场成交额榜首。紧随其后的是亦庄新城F地块居住和配套用地,成交额为48.3亿元,在年中引起震撼效应的朝阳区广渠路15号地块,则以40.6亿元位列第三。顺义后沙峪地王以29859元/平方米的高价,高居2009年北京土地市场成交楼面均价排行榜的首位,朝阳东风乡高井村用地则以23506元/平方米的价格排名第二,亦庄新城F地块居住和配套用地以18014元/平方米的价格排列第三。尽管大龙地产毁约导致顺义天竺22号地没有最终成交,但是2009年地王频出的消息,不断刺激着人们的神经,提高了对房价的预期并实际推高了房价。
　　房价过高是普通居民无法承受的,2010年尽管实施了一系列抑制政策,上半年北京的房价也没有下降。2009年,北京的两限房就步入8000元时代,这对中低收入群体来说仍然是沉重的负担。多年以来,北京政策性住房建设力度不大,欠账太多。因此,增加保障性住房建设,完善住房政策体系,还有很长的路要走。为了解决广大居民“住有所居”的问题,一方面,要打击投机和投资住房、抑制房价过快增长;另一方面,要完善住房政策体系、制定住房保障法,保障全体居民基本住房权利。
　　参考文献:
　　[1]张媛.楼市高烧――盘点2009年北京区域房价涨幅top10.法制晚报,2010,(2).
　　[2]北京市统计局.2009全市经济运行情况况.
　　[3]中国指数研究院.2009年北京商品住宅市场整体运行状.
　　[4]北京房地产年鉴编辑部.2006～2009北京房地产年鉴.北京出版社.
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