北京保障性住房官网【保障性住房中各主体之间的博弈分析】

　　摘要： 在我国的住房市场中，保障性住房是很重要的组成成分，其福利性的特点使其与一般的商品房在开发与运作上有明显的不同。然而长期以来，由于中央政府、地方政府、开发商之间种种制约因素和局部利益冲突，使得保障性住房并没能够发挥住房保障的作用。文章通过对中央政府与地方政府，地方政府与开发商分别建立“智猪博弈”模型、委托-代理关系模型，剖析问题根源所在，寻求解决保障性住房问题的途径，并提出相对应的对策与建议。
　　关键词： 保障性住房；地方政府；中央政府；开发商；博弈
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）22-0172-030 引言
　　自1998年我国对住房体制进行改革，宣告了福利分房制度终结和住房体制市场化改革开始。经过改革，住房商品化和社会化问题得到了很好的解决，但是同时房价也快速上涨，使得很多中低收入家庭没有能力购买。政府根据实际情况制定保障性住房相关政策以解决中低收入家庭面临的问题，但由于各级政府、开发商之间利益并不是完全一致的，使得在保障性住房建设过程中，存在供应对象失控、扩大商品房比例等现象。文章试图从博弈的角度，对中央政府与地方政府，地方政府与开发商进行系统探讨，分析解释上述问题。
　　1 中央政府与地方政府之间的博弈
　　在保障性住房制度执行的过程中，中央政府与地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标，要求地方政府加大保障性住房的供给量，而地方政府是以当地经济发展为直接目标，更多的是关注本地中短期内的发展问题。两级政府对待保障性住房建设问题上会发生利益冲突。
　　假设地方政府和中央政府都是理性的、非合作的，且地方政府考虑了保障性住房制度实行的社会成本，中央政府对地方政府的行为缺乏有力的约束机制和激励机制，以“智猪博弈”对中央政府和地方政府进行分析。
　　对于地方政府而言，建设保障性住房要花费大量的人力、物力以及财力，这即使能够使中低收入者获得很大的优惠，但同时也造成了当地政府税收的减少，抑制房地产业的发展。保障性住房制度的实行效果也具有较强的外部性，有效的保障性住房的供给可以增进社会的稳定，其他地区也会从中收益。并且保障性住房所造成的社会成本可以转嫁给其他地方，地方政府可能企图将保障住房成本转移中央政府。因此，地方政府的策略空间是围绕着到底是发展地方经济、提升GDP，还是维护社会的公平与稳定来决定执行或不执行保障性住房的制度。其行动策略空间是{执行；不执行}。
　　对于中央政府而言，保障性住房的建设是不存在外部性的，因为任何地方住房条件的改善都意味着整个国家住房条件的整体水平的提高。中央政府所考虑的利益是全局性的，当严格执行保障性住房建设制度，促进社会稳定发展，但GDP增长缓慢；中央政府也有可能因其他原因而放任地方政府，地方政府将大量土地进行商品房开发，使得GDP可能得到快速增长。因此，中央政府在面对执行保障性住房制度问题上的行动策略空间是{执行；不执行}。
　　假设中央政府与地方政府投资建设保障性住房的总收益为8，任何一方投资建设保障性住房的成本均为2；若是地方政府投资建设，中央政府收益为6，地方政府收益为2；若中央政府投资建设，那么地方政府和中央政府收益均为4；若两者都投资建设，中央政府获利为5，地方政府获利为3。
　　从利益矩阵图分析，在此博弈中，无论中央政府是严格执行制度，还是放任地方政府，地方政府的最优选择都是放任，即放任是地方政府的优战略；当地方政府政府选择放任策略时，显然放任是中央政府的劣战略，那么剩下唯一的策略组合是（执行，放任）。由此可以看出，地方政府知道中央政府一定会实行投资建设制度，以缓解中低收者住房紧张的问题，而地方政府就会选择放任的态度并将财政支出到其他方面，使当地的经济快速发展。
　　2 地方政府与开发商之间的委托-代理关系
　　我国在进行住房保障制度设计中，保障性住房的运作是由开发商来运行的，这本身就是一个缺陷。因为政府和开发商的目标存在较大的差异，对于政府而言实行保障性住房制度的目的是通过二次再分配的形式，解决中低收入者及外来人口的住房问题，努力做到居者有其屋；而对于开发商，追求利润的最大化是其最终目的，不管是开发保障性住房还是商品房，都是为了获取高额利润。商品房的开发直接表现为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下，借助于规模经营、优惠的土地取得成本和税收减免等政策实现其高额的利润。
　　地方政府与开发商的委托代理关系表现如下：政府赋予开发商一定的权利（如划拨土地、税费减免等优惠政策），开发商要按照政府规定建设保障性住房，销售给特定的对象，从中获取一定的利润。签订开发合同后，政府无法直接观察到开发商的努力程度和工作状态，开发商通过提高开发标准、扩大商品房的比例、提高价格等违规行为来欺骗政府主管部门，损害了政府部门的利益，导致道德风险。在两者的博弈过程中，地方政府因对开发商的信息掌握不全面，使其处于信息劣势地位，是信息经济学意义上的委托人，地方政府在指定或者通过招投标选择开发商时，因信息不充分会导致逆向选择；开发商在政府的优惠政策下进行开发建设与销售，操纵着从规划设计开始到销售交房的全过程，了解实际利润、实际销售对象等，具有信息优势，是信息经济学意义上的代理人。
　　再从寻租理论方面分析，政府给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“保障性住房”之名行“商品房”之实。而对于拥有审核开发商资质、分配保障性住房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“造租活动”也会伴随着开发商的寻租迅速蔓延。
　　2.1 政府与开发商委托—代理模型的建立 为了简化模型的构建，假设地方政府对开发商行为的控制分为两种情况：一是有效监督开发商，严格按照相关的住房保障制度就开发商的开发过程、成本核算、销售行为、目标群体资格审查等进行全方位的控制，以避免违规行为的发生；二是在确保一定比例中低收入阶层的住房前提下，利用手中的权力与开发商合作，对于开发商的违规行为视面而见，从中获取私利。