【中国公租房政策浅析】 公租房买卖政策

　　【摘要】近年来，我国开始探索住房保障体系建设，并取得了一定成就。继廉租房、经适房和限价房后，为解决社会“夹心层”住房难问题，政府提出了一个全新的住房保障模式———公共租赁住房，简称公租房。当前我国公租房建设正处于初步探索阶段，为促进我国公租房体系的自我完善，现实我国公租房建设又好又快地发展。本文指出了当前我国公租房建设面临的主要挑战，并提出了相应的政策建议。
　　【关键词】公租房,挑战,政策建议
　　一、公租房概述
　　（一）公租房含义。公共租赁房是以低于市场价格或者承租者承受得起的价格供中低收入住房困难家庭租赁居住的一类保障性住房，面向的群体是游离在保障和市场之外的“夹心层”，即不能租廉租房，却买不起经适房；不能买经适房，却买不起商品房的群体。
　　（二）推行公租房的背景
　　1.自1998年住房分配货币化改革以来,我国政府一直致力于构建涵盖全民的保障性住房供应体系。
　　2.2007年，有关部门就公共租赁房开始调研，希望从公共租赁房着手，探索解决大学毕业生等新就业人员住房问题的有效途径。
　　3.2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《意见》）对外公布，指出各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
　　（三）公租房建设的意义
　　公共租赁住房的建设具有很强的理论和现实意义。一方面，有利于解决“夹心层”住房难问题。另一方面，标志着国家保障体系理念的转变———政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助。同时，极大地丰富了保障性住房体系的层次建设，对于改善居民的住房条件和政府调控房价稳定楼市具有积极的意义。
　　二、当前公租房发展面临的挑战
　　作为我国建构涵盖全民的保障性住房供应体系的关键环节和重要组成部分，公租房被赋予了诸多的职能。在肯定公租房优点的同时，我们必须清楚的认识到其发展还存在着诸多问题。
　　（一）资金来源问题。一方面，受传统土地财政思维主导，地方政府普遍缺乏投资公租房的动力。另一方面，主要依靠中央财政拨款和地方财政自筹资金无法满足公租房建设对资金的巨大需求。
　　（二）申请对象标准的设定问题。根据《意见》：有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。其中“有条件的地区”的模糊定界，使得在政策实施时，不少地方以“尚不具备条件”为由，将非本地户籍者排除在了合格申请者之外。
　　（三）配租的公平问题。配租制度的优劣直接关系着公租房能否真正发挥其保障性作用。低于市场价格的租金必然会成为寻租的潜在推动力。因此，急需一套完善的配租政策以防范分配显失公平，背离其建设初衷。
　　（四）监管与问责机制问题。只有好的出发点与政策，不一定就能取得令人满意的效果。因此，必须建立与完善监管机制，以拘束政策实行过程中相关人员的行为。然而现实中不乏通过不正当手段取得公租房入住资格的事例，若没有健全的问责机制,政府对已成事实的政策投机分子及其舞弊行为,将缺乏有效惩罚手段与补救措施。这必将损害“夹心层”的利益，严重时甚至可能激化矛盾，影响社会稳定。
　　三.政策建议
　　针对上述问题，本文提出以下相关政策建议：（一）建立多元化的投融资机制。通过借鉴国内外相关经验，可以考虑从以下几个渠道实现投融资制度的多元化：一是,实行优惠政策吸引民间资金。这既有利于减轻政府财政负担，又能保障公租房建设。各地可通过降低用地成本、减免相关税费、实行财政补贴等政策，以吸引民间资金;二是，发行公租房专项公债。政府公债在我国具有很大的市场，故此方法不失为解决资金问题的有效途径。三是，发行房地产投资信托基金（REITs）。鉴于公租房的公共福利产品性质和商业化运作特点，结合我国实际，完全可以通过发行REITs，利用其优势拓宽融资渠道。四是，引入住房公积金、社保基金等参与公租房建设。
　　（二）放宽户籍限制，扩大保障范围。在我国城镇化进程中，作为弱势群体的外来务工人员，为城市发展作出了巨大贡献，政府有义务为其提供必要的保障。同时，放宽户籍限制，扩大保障范围，也符合建设中国特色社会主义和谐社会的基本精神。
　　（三）注重实质公平，兼顾效率。数量庞大的新就业职工“夹心层”等群体与有限的公租房之间的矛盾，决定了在政策实施中我们必须注重实质公平，实现将有限资源的有效配置，在此基础上兼顾效率。为此需做到以下几点：1.开放户籍制度，突破二元户籍保障的壁垒。2.公平配租。作为公共福利产品，公租房在建设与配租过程中，必须本着公开、公平、公正的原则，以保证其各项职能的充分发挥，保障人民的根本利益。3.设计良好的申请、审核、公示、轮候和配租程序，以保证实现实质公平的同时兼顾效率。
　　（四）促进监督管理透明化，问责机制法治化。监管透明化是公租房政策得以切实落实，和公租房建设实现又好又快发展的重要提前和保障。可通过报纸、网络等社会媒介及时公开信息，建立和完善信息反馈机制和多方互动机制，如设立意见信箱等途径来传递人民心声。
　　促进问责机制法治化，依法严惩相关责任人,以提供事后惩罚与与补救的有效手段与措施。以法律为主要手段约束相关人员在政策执行中的行为，促使政府完善监管机制，提供优质服务，真正做到为老百姓服务,为建设中国特色社会主义和谐社会添砖加瓦遥
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　　[5]李喜燕，公租房能否名至实归，经济体制改革,2010
　　[6]李孟然，迎面走来的“公租房”，中国土地,2010
　　[7]何丹,刘雅玮，城市公共住房研究进展与述评，城市问题,2010
　　作者简介：李思琦（1991-），女，四川名山人，西南政法大学经济学院，本科学历，研究方向：金融学；刘杰奇（1990-），女，黑龙江漠河人，西南政法大学经济学院，本科学历，研究方向：金融学。