[论保障性住房的发展]海淀区保障性住房发展有限公司

　　【摘要】随着时间的推移，我国目前初步建立了以廉租住房、公租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度。在十一五期间，通过各类保障性住房建设，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房保障面积达到15平方米。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式逐步多样化，形成了以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴的形式灵活的多样化的保障体系。保障性住房的快速发展不仅解决了城镇低收入困难家庭的住房难题，同时也改善了住房过度市场化给房地产市场带来的弊端，为保持国民经济健康发展提供了强有力的支持与保证。
　　【关健词】保障性住房 发展
　　保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
　　住房困难家庭对住房的保障需求由来已久，其中最为人们熟悉的是唐朝杜甫在《茅屋为秋风所破歌》里的著名诗句：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”尽管人们对保障性住房的需求历史很长，但是其发展并不是一帆风顺的。在新中国建立以前，众多的劳苦大众连基本的温饱问题都不能解决，住房保障根本就是不敢奢望的需求。新中国建立初期，由于经济条件及其他方面的约束，保障性住房的发展也在很长的时间内没有启动。直到1994年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出了建立经济适用住房的住房保障体系。在随后的几年里，保障性住房并没有的到实质性的发展。其原因有二：一是计划经济时代住房作为福利的内容以实物分配，这在一定程度上满足了相当一部分家庭的住房需求。二是政策实施初期，住房市场化程度不高，住房的供需矛盾没有成为影响国计民生的基本问题。随着时间的推移，年轻一代对住房的需求量不断加大，同时住房的市场化程度也大大的发展了，住房的供需矛盾逐渐凸显出来。到2007年，住房的供需矛盾已经严重影响了住房市场的正常发展。这时，人们才注意到，虽然保障性住房制度已经提出了十几年的时间，但在这十几年的时间里，保障性住房无论是在政策上还是在实际运行中几乎没有什么发展。从实际来看，人们对保障性住房的需要已经发展到了亟待解决的程度。同年，国务院颁布实施了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该意见提出“进一步建立健全城市廉租房制度，改进和规范经济适用住房制度”。这一政策标志着保障性住房得到了重视并且保障房制度已经重新回到了民生项目中。自2010年开始，国家开始加大力度建设保障性住房，并且在当年就超额完成了保障房的开工建设的任务。在2011年的第十一届全国人大会议上，国家更是提出了计划在未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年、2012年的建设任务均为开工1000万套，争取实现保障性住房的覆盖率达到20%的建设任务。同时中央计划新增1000亿元建设资金用于改善城市低收入居民的居住条件。加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。
　　有了好的政策，并不等于说我国的保障性安居工程建设就做的非常好了。必须更加清醒地看到，在保障性住房快速发展的过程中，也出现了一些问题，主要表现在以下几个方面：
　　一、保障性住房小区的配套设施的建设相对滞后。
　　保障性住房的建设是在近几年兴起的。尤其是近一两年的时间内，全国新建了不少保障性住房小区。但是这些小区的配套设施在很大程度上还存在缺失，尤其是一些公共服务类项目，如社区医院、学校、银行等项目还不健全。这些公共服务类项目即使在新建的商品房小区内，都需要经过一定时间的培养与建设才能逐步发展发展和完善。对于这些不能一蹴而就的问题，我们不仅要提前意识到，更要制定好相应的解决的方案与建立建设的规划，使保障性住房不仅仅是应急的、解困的住房，也要是舒适的、方便的住房。另外，有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。这一点可以通过加强与住户的沟通来妥善解决。通过与保障房住户的沟通，吸收住户的合理化的建议，改进设计方案，争取使一平米的保障房都得到合理的利用。
　　二、保障房发展过程中信息管理的滞后与制度的合理性问题也有待解决。
　　首先，在近年新建成并分配入住的保障房中，对保障对象的个人信息还缺乏及时的、动态的掌握和监管，致使一些保障对象在个人信息发生变化不在符合保障条件时，不能被及时发现并处理。另外，一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实等现象，由于缺乏有效的相应的联动的信息管理，有的弄虚作假、申报不实的人群不能及时被发现，群众意见很大。要解决以上问题必须加强个人动态信息的管理，建立健全全面联动的信息系统，及时掌握保障对象的信息变动。建立健全诚信记录，使不诚信、弄虚作假等行为受到应有的惩处。其次，不断调整保障房的制度，使其在保障当前需求的同时也适应长远的保障房的发展需要。目前，保障房分配过程中最突出的问题是，一方面大批需要住房保障的人群分不到保障性住房，另一方面大批保障性住房分配不下去。进来这样的例子很多。如上海首批两个公租房项目“试水”入市，首期申请率为四成；武汉市首批公租房启用后，只有三成房屋住上了人，七成房源无人问津；郑州的公租房房屋空置率达90%。这些问题，在很大程度上是制度性的问题，一方面是因为制度在制定的过程中，缺乏群众基础；另一方面，由于保障房的发展，现有的制度已经不再适应目前的经济状况和社会状况，需要进行调整。因此，保障房在进行加强住房建设的同时，也要加快制度的完善和调整，使其能够跟上并且适应社会的变化。
　　三、我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。
　　在实际工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。另外，保障房的退出机制也是住房保障制度需要解决的一个重要的问题。目前，北京和重庆在保障房的推出问题上已经有了比较先进的经验。2011年12月1日北京市开始实施的公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。重庆市则通过建立“梯度退出”机制来来实现保障房的逐步退出。具体做法是当廉租户条件改善后，可将其转换为公租房，降低补贴标准。而对于租住廉租房的群众，当其不再符合廉租保障条件、但仍符合购买经济适用房条件的，也可允许其将房屋按照经济适用房购买。重庆市的做法为保障房的推出的具体操作提供了切实可行的解决方案。
　　四、现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。
　　虽然我国于2005年发布《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
　　五、建立长期有效的、具有可持续发展性的保障性住房制度。
　　保障性住房不是一时也不是一世就可以解决的问题。因此，建立起完善的动态的适应不同时期经济发展水平的保障性住房制度是解决住房问题的根本。