【房屋承租人的优先购买权·每日商报】 多个承租人优先购买权

房屋承租人的优先购买权

2013-08-11

看 “法”

主持人：叶根琴

随着城市经济发展进一步加快，涌入城市的外来人员不断增多，房屋租赁日益活跃，而租赁纠纷也不断增多。在房屋租赁过程中，人们往往比较关注租金、支付时间、房屋交付及腾空等问题，但一般容易忽视“房屋在出租期间被出卖，出租人有义务告知承租人，且承租人享有优先购买权”等问题。本律师现就该问题进行简单的案例分析。

2011年7月，李某大学毕业后在某单位工作，由于单位不提供宿舍，李某便通过房屋中介公司向吴某承租位于单位附近的房屋用于居住。双方约定房屋租赁期限为3年。然而，在2012年10月，吴某与王某签订了房屋买卖合同，吴某将出租给李某的房屋出售给王某。李某知道此事后，便向吴某提出异议，认为吴某将房屋出售给王某之前未履行告知义务，也未征求其是否在同等条件下优先购买该房屋，因此要求吴某解除与王某签订的房屋买卖合同，并将房屋以同等的条件出卖给其所有。但吴某对李某异议及要求置之不理。之后，李某诉至法院，请求法院确认吴某与王某签订的房屋买卖合同无效，并要求确认其在同等条件下优先购买房屋的权利。

法院经审理认为，依据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”作为承租人，李某享有该知情权，同时，在同等条件下享有优先购买权。由于作为出租人的吴某没有履行法定义务，违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第52条的规定：“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”法院最终判决：吴某与王某签订的房屋买卖合同无效，李某享有对吴某的房屋在同等条件下优先购买的权利。

本律师认为，通过上述案例及法院的判决，依据《合同法》第230条规定，出租人在出租期间将房屋进行出卖时，应当告知承租人，并应在同等的条件下，尊重承租人优先购买房屋的权利。但在实践中，出租人在房屋出租期间的出卖，要依法履行“告知承租人并尊重承租人优先购买权”是存在一定法律风险和障碍的，如出租人的告知义务。应当何时告知？是在与第三方签订买卖合同后告知，还是在与第三方达成口头协议就应当告知呢？如果是在签订合同后告知，那么承租人行使优先购买权，出租人就得向已签订合同的另一购买人承担违约责任；如果在合同未签订时告知，可能在等待承租人回复是否行使优先购买权时，就丧失了交易的机会。再者，依据法律规定，承租人是在同等条件下行使优先购买权，如何来理解同等条件呢？此处的同等条件是仅指价格相同就为同等条件，还是包括付款方式完全相同才视为同等条件？……这在实践中有不同的理解和应用。据此，出租方在出租期间出卖房屋时，应当及时告知承租方，并明确购买房屋的具体条件，同时要求承租方及时予以回复，是否行使优先购买权。这样一来，出租方出卖出租期间的房屋时，既履行了告知承租方的义务，保障承租人的优先购买权，同时又保障自己的交易利益不受损害。

以上是本律师个人观点