土地利用战略研究影响因素_城市土地集约利用影响因素研究

　　【摘要】城市土地集约利用的分析和研究不仅对土地利用理论发展有益，而且对一些城市的土地利用实践也有指导意义。文章在参考大量文献的基础上，从城市土地集约利用内涵入手，深入剖析了土地集约利用的影响因素。
　　【关键词】城市土地;土地集约利用;影响因素
　　
　　1.城市土地集约利用的内涵
　　中外诸多学者从不同的角度对城市土地集约利用的内涵进行了界定。笔者认为：
　　1.1城市土地集约利用要在协调好人与资源、环境的关系，在达到可持续发展的条件下，使经济效益、社会效益、生态效益都达到最佳值
　　1.2城市土地的集约利用是和较高强度开发利用相联系的
　　要在城市土地布局合理和用地结构优化的前提下，加强土地投入，提高土地的精深利用，充分挖掘城市土地资源的潜力，使城市用地规模和土地投入产出比达到最佳。城市土地不同于农村土地，它作为载体可以用于居住、制造、商业、办公等多种用途，而且许多用途在空间上可以交叉重叠。无论是居住更多的人口还是有更高的投入产出，都需要在经济、技术、自然和社会条件允许情况下，提高城市土地的开发强度。
　　1.3城市土地集约利用因地而异、因时而变
　　不同城市具有不同的经济、技术、自然、社会条件，因此不同城市土地集约状况就会不同，良好的自然地理条件，发达的经济发展水平、先进技术以及喜欢聚居、崇尚节约的社会习俗都对城市土地集约利用有利；同一城市的不同时期这些条件也会发生变化，土地集约利用程度也会随之不断变化，因此城市土地集约利用是一个动态发展的过程。
　　2.影响城市土地集约利用的因素
　　2．1 人口发展
　　城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的状况直接相关。可以说，土地资源的稀缺性程度是土地集约利用的最直接的资源型影响因素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土地资源的拥有，人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地集约利用的客观要求就越强。过高的人口密度将使人地关系趋于紧张，将对住房、交通、基础设施等的需求造成巨大的压力，当这种压力超过资源环境的承载阈值时，将会破坏生态环境，从而阻碍经济和社会的发展，不能提高甚至降低人类生存条件和生活质量。因此，适宜的人口密度有利于区域土地集约利用。
　　2．2经济增长与城市规模
　　随着城市规模的扩大，城市社会经济活动的多样性增强，社会分工更为深化，交易日益频繁，从而分工与贸易的经济利益就更为突出；同时，城市规模的扩大也将产生规模经济利益，诸如产业规模经济、劳动力市场经济、信息经济；此外，城市基础设施、政府管理、通讯设施等公共产品的提供也随城市规模的扩大实现了有效的供给。总之，聚集经济与城市规模具有强烈的正相关关系。城市化不仅是产业和人口在城市（城镇）中的集聚，同时也是大量农地转化为城市（城镇）用地的过程。集聚意味着单位面积上土地的财力、物力和人力的增加，也就是集约利用土地。目前我国经济增长中要素投入的贡献份额大于效益提高的贡献份额，经济增长还主要依靠要素投入的增加来支撑。因此，快速的经济增长必然引致对农地非农使用的巨大需求。在经济的发展还主要依靠要素投入增加来推动的情况下，农地非农化是经济发展的必然结果。已有的研究表明，我国目前ＧＤＰ总量每增加１％，建设占用耕地的总量将增加0.87％。建设占用耕地是支持经济发展的一种代价性损失，是经济发展的必然趋势。
　　2．3土地利用程度
　　土地利用程度是城市土地是否集约的最直接、最外在的表征，可以用土地承载人口能力、用地紧凑程度和土地利用强度等来反映。土地承载人口能力越大、用地越紧凑，城市土地利用越集约。土地利用强度的两个主要指标是容积率和建筑密度。容积率越大，单位面积土地利用的程度越高。研究表明，目前我国城市土地总平均容积率不足0.４，如果全国城市土地总平均容积率提高到0.４，土地利用集约程度将得到很大的提高，则意味着增加2000ｋｍ２的建筑面积。在一定限度内，土地利用强度越大，集约水平也就越高；一旦超过该限度，土地则被过度开发利用，最终将降低城市土地利用的综合效益。
　　2．4土地利用结构和布局合理性
　　土地利用结构和布局是指不同用途土地在数量和空间上的配置状况，它是城市土地集约利用的前提条件。如果布局和用地结构不合理，即使投入再多、容积率和建筑密度再高，也很难达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。根据级差地租理论，一般经济效益较高的商业用地应该分布在地价较高的中心地带；经济效益较差、社会效益较好的机关团体和企事业单位应退出中心商务区；规模小、污染重、经济效益较低的工业用地应分布在城市郊区。如果城市土地利用结构能够有效合理的布局，由此带来的结构效益就会促进土地利用经济效益的大大提高，进而取得良好的整体效益。
　　2．5土地利用投入水平
　　城市土地利用投入主要指影响土地价值和熟度的投入，包括基础设施、公益设施、环保设施等投入，不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入。城市土地集约利用所要求的土地投入主要是依靠技术进步和土地使用效率的提高来支持城市经济的发展，强调的是对存量土地增加投入以提高土地利用的产出和效率，其投入程度是城市土地集约化利用町持续进行的重要保障。
　　2．6土地利用经济效益
　　城市土地利用的经济效益是指对城市土地的投入与取得有效产品(或服务)之间的比较。所谓有效产品，是指该产品能为社会所需。城市土地的产出水平，一方面取决于土地上开发建设的建筑数量和市场价值，另一方面则表现为在土地上经营产业的产值。因此，衡量土地集约利用的经济效益，不能单看土地产出的绝对水平，还要考虑该城市的整体经济发展水平，即考虑造成产出水平差异和土地利用强度差异不一致的深层原因。
　　2．7土地价格
　　土地价格的高低是影响区域土地利用集约程度的最直接因素。从用地角度看，如果土地的获得成本高于提高建筑容积率所需费用，则用地单位会选择提高建筑容积率来规避高成本，从而促进土地的集约利用，反之则会造成建设用地规模的扩张，不利于集约利用；从宏观角度看，土地价格受到区域集聚效益的影响。这是因为：一方面集聚行为过程本身导致一定范围 的土地空间需求增大，土地价格提升；另一方面聚集使得企业生产能力提高，单位面积土地产出提高，用于支付地租的能力增强，竞争机制下级差地租增大，土地价格提升。如果区域整体地价水平低，从市场供求角度看是因为土地需求相对小；土地之所以需求小，是因为该区域土地不能带来更高的生产价值，不能带来聚集效益。可见区域的集聚程度、规模效益、土地价格和区域土地集约度之间相互制约、相互影响。地价水平可作为衡量区域土地的集约利用程度和规模潜力的一个重要指标。
　　2．8城市规划指标
　　城市规划是城市建设和管理的重要依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发的前提和基础。城市规划对城市土地利用方面的影响表现在城市规划确定：①城市性质和规模；②城市用地结构；③城市人均建设用地指标；④城市建筑高度；⑤城市建筑容积率。哈尔滨2006年出台的《哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定》对建设项目容积率，包括新区建设项目、旧城区建设项目、工业、仓储等项目的容积率和建设项目容积率的计算都做了相关规定；⑥城市建筑密度；⑦建筑间距等。由此可见城市规划对城市土地集约利用影响的直接程度和力度。■
　　
　　【参考文献】
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