【投资性房地产公允价值计量模式应用情况分析】 公允价值模式计量的投资性房地产

　　【摘要】根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量可以选择成本模式或公允价值模式。对投资性房地产采用公允价值计量可以更真实地反映企业资产的现状，能为财务报表使用者提供更有价值的信息。然而在新会计准则实施后，大部分上市公司仍坚持成本模式。本文分析了影响公允价值计量模式选择的因素，据此提出了推行公允价值计量的一些建议。
　　【关键词】投资性房地产；会计计量；成本模式；公允价值模式
　　公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题，国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的高潮。在这一过程中，作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。
　　2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则，将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法，我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨，采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展，房地产价格亦持续上涨，对持有大量投资性房地产的公司来说，资产实际价值远超账面价值，运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值，使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式，但实际情况是否如此呢？受到的影响因素有哪些？应该如何解决呢？
　　一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状
　　基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余，其效果如何呢？根据财政部会计司于2010年7月发布的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》，2007年至2009年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的极少，三年分别是18家、20家和25家，所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示：
　　由图1可以看出，虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加，但总体来看变化不大，很多企业仍持观望态度，与准则的预期相去甚远。
　　尽管我国市场成熟度不高，但房地产市场近几年来一直比较活跃，加之受我国土地制度国情影响，上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市，一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的，是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告，许多房地产企业拥有众多投资性房地产，商业地产资源丰富，但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。
　　更令人深思的是，发行外资股的上市公司，需按照境外会计准则的规定编制财务报告，即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式（国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式），因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上，除深发展、中国银行外，大多企业仍采用了成本计量模式，如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式，在境内仍坚持成本模式计量，这样多此一举的行为，令人困惑。
　　二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素
　　公允价值的应用是CAS3的一大亮点，与成本模式相比，公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值，有助于提高公司会计信息的相关性，但经过前面的分析发现，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远，绝大多数都对公允价值计量持回避态度，下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析，具体如下：
　　（一）投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析
　　1.市场条件
　　众所周知，公允价值来源于活跃的房地产交易市场，因此，建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场，即市场必须是有序的、理性的、公平的，才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市，房地产市场近年来发展迅速，初步具备公允价值计量运用的“土壤”，促使CAS3引入公允价值；同时除北京、上海等少数一线城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场，说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状，新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出，市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。
　　2.准则限制条件与市场监管层态度
　　CAS3对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，而对采用公允价值计量设定了苛刻的两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。而且，会计准则指南中指出，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。另外，CAS3强调己经采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。该条规定意味着，若企业采用公允价值计量，便是选择了“单行道”。
　　以上规定都足以说明虽然新企业会计准则允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间进行投资性房地产后续计量方法的选择，但明显更主张采用成本模式计量。准则对上市公司采用公允价值模式持非常谨慎的态度，目前并不希望上市公司迅速采用公允价值计量，而是鼓励企业先采用成本模式，今后再稳妥地、逐步推行公允价值模式，避免因公允价值运用条件的不成熟对我国企业和资本市场的不利影响。