【从招标阶段论述房地产开发企业的成本控制】房地产成本控制几个阶段

　　从房地产企业招标阶段的角度出发，从招标的过程中进行分析，结合实际工作中出现的问题，对房地产企业的招标阶段提出相关的建议，对日后招标过程有一定的参考性。 　　招标流程 成本控制 房地产开发
　　房地产企业的招标工作一般可分为总包工程招标、专业工程分包招标及总包范围内暂估材料招标等，因各项目存在差异，招标工作侧重点有所不同，但其招标工作流程基本都一样：编制招标工作计划；对拟选择单位现场考察；编制招标文件（审批后）对合格投标单位下发招标文件；投标单位编制投标文件（回标）；清标、评标；定标（审批后）；签定施工合同。
　　一、招标文件编制
　　1.招标工期的确定。根据以往经验，招标文件制定的工期与实际工期均有差距，往往实际工期不能按招标文件约定的工期如期完成。针对此现象，工程部需结合现场实际情况，根据各工序完成时间，并结合公司总体计划要求，制定出切实可行的计划工期。
　　2.招标范围的界定。因一个项目工程有多个专业工程暂估项，这就涉及到总包与各个专业工程范围划分的界定。如与地板采暖范围界定，其楼地面保温是划分到总包范围还是划分到地板采暖专业分包工程中去，一般根据工序要求划分到地板采暖工程中，这样在招标文件中需明确。招标范围对报价及以后施工内容都起到至关重要作用，所以一定要明确，涉及专业工程划分必须由专业工程师把关，不能有模棱两可造成范围不明确引起以后施工扯皮现象。
　　3.投标报价的约定。在招标文件中对报价的约定尽量能有比较详细的说明，并把所有投标人应该考虑在报价范围内均予以明确，如人、材、机、各种措施费、管理费、利润、规费、税费及约定的风险并结合现行市场报价。
　　4.合同条款的约定。在招标文件中对合同条款（如工期、质量、付款条件、变更洽商、竣工结算等）的约定对投标人报价起着非常重要的作用，所以在招标文件中应予以明确。
　　二、招标清单编制
　　对于总包招标，因工程量比较大，一般均需要提供招标清单以方便投标人报价，因此一般聘请工程造价咨询公司来编制清单和标底。
　　现在市场工程造价咨询公司非常多且良莠不齐，故需选择信誉良好咨询公司来编制清单。但因为编制清单时间往往比较紧张，工作量也很大，在市场经济条件下，咨询公司不可能投入大量人力、物力来满足一个项目的清单编制工作，这样必然对编制清单的质量不能得到很好的保证。
　　基于上述情况，一般可采取的办法是选择两家咨询公司来编制清单，这样能起到互相对比，保证清单数量相对准确。但对于甲方预算人员来说，对工程造价影响比较大的钢筋、混凝土还是需要进行复核，测算其单平米含量检查是否在以往经验数据范围之内，并重点对照图纸有无错漏项、清单描述是否与图纸要求相吻合，从而确保整体质量，以避免以后施工过程中造成大量变更洽商，对投资控制造成不利影响。
　　对于专业工程分包工程根据工程大小确定是否提供招标清单，一般可由投标单位自行核量报价，在清标过程中通过对比复核投标单位的工程量来确定其是否正确。对于暂估材料招标，因主要确定的是材料单价，故一般不用提供招标清单，由投标单位根据图纸和技术要求自行报价。
　　三、清标注意事项
　　在投标回标后，重点工作是对各投标人的投标报价进行分析对比，特别是对人、材、机的价格、套取定额是否合适、各种取费是否符合相关规定及投标工程量清单数量与招标清单数量的差异等进行分析，找出偏差，以便在清标谈判过程中能有说服力。因清标是项细致工作，必须进行逐项对比，并充分利用专业知识找出报价中出现的差异才有利于谈判工作进行。
　　四、清标谈判
　　在清标完成后，与各投标单位的谈判是个双方博弈过程。因为虽然经过多轮沟通谈判，但有时该投标单位也不一定能最终报出底价。故在谈判过程中重点对其报价中出现的错误，如工程量的偏差、定额套取错误、取费计取错误等进行沟通，使其改正；并对报价的人工费和材料费偏离市场价较大的提出，要求其修正，使其报价在合理范围内，并建议投标单位根据公司实力报出具有竞争力的报价。
　　五、定标
　　在与各投标单位经过多轮沟通谈判后，对最终报价进行汇总对比，并分析出各投标单位报价主要差异原因，以供领导最终定标做出决策依据，领导决策层根据汇总对比表与备选单位最后沟通后（如有必要）选定中标单位。有时，根据工程的大小和实际情况，在招同一个标有可能会选择两到三家施工单位，这样对拟中标单位各项目包括工程量的核对、单价分析情况等均需汇总分析，确保最终定价的低价合理性。
　　六、施工合同签订
　　在定标确定并完成审批程序后，即可对施工合同条款与中标单位进行沟通谈判，并对双方存在分歧条款进行汇总分析，原则按范本条款执行。经过协商，最后双方签定施工合同。
　　七、以往招标工作中出现的问题以及改进方法
　　1.铝合金门窗招标因时间拉得较长，原拟中标单位以材料涨价为由要求更改合同价款，经项目部多次谈判无法达成一致意见导致原中标单位弃标，只好从备选单位中重新选择，最终结果还是可以的，没有影响工期和造成费用的增加，仅增加了招标管理工作的难度等。
　　为此，在以后的招标工作中需更加重视备选中标单位的现场考察，综合评定其公司整体实力，看其在资质、施工供货能力、现场管理能力、已完工程业绩、诚信度及抵御风险能力等方面是否满足要求；另在招标工作中尽量缩短招标周期，在确定拟中标单位后尽快签定施工合同，这样避免增加招标管理工作。
　　2.总包范围暂估材料（屋面瓦和外墙文化石）供货单位的选择，也因总包与供货单位无法达成一致意见没能按公司通过招标确定的价款签订供货合同，究其原因有供货单位原因（供货单位不太愿意与总包单位签订合同，主要是担心货款不好要），也有总包单位原因（总包单位要求供货单位需在招标确定后的价格基础上另外提点），为不影响工程总体进度，最后只能改为甲供了。
　　为此，今后需加强与总包单位的沟通，保证其按公司确定的中标价与供货单位签订合同；同时也需做好供货单位工作，使其消除不能拿到货款的顾虑。必要时公司可考虑签订三方合同，公司主要职责就是保证付款，其余工程管理方面还是纳入总包范围，这样对保证工期和质量均有一定保证。
　　参考文献：
　　[1]尹贻林.工程造价计价与控制.北京：中国计划出版社，2003.
　　[2]刘宝生．建筑工程概预算与造价控制.北京：中国建材工业出版社，2004.