房地产建设项目的风险管理研究|房地产金融风险管理及对策研究

　　摘要：随着我国房地产业的不断发展，受原材料过快上涨、国家宏观调控政策等因素的影响，房地产建设项目的风险在不断加大。因此，新时期加强对房地产建设项目风险的特征、内容、影响因素的认识与理解，掌握科学的房地产建筑项目的风险管理措施是至关重要的，这是提高房地产企业经济效益，促进房产地行业健康、可持续发展的必然选择。
　　关键词：房地产；建筑项目；项目风险；风险管理
　　房地产建设项目的开发是一个长期、系统、复杂、动态的过程，其中的风险因素众多，加上国家近期的一系列调控政策，使得房地产市场的不确定性进一步增强，在一定程度上凸显了房地产企业加强风险管理和控制的紧迫性。通过积极有效的风险管理措施，能够使房地产企业增强项目运行的稳定性和准确性，提高项目开发风险的防范与控制能力，降低企业因为项目风险而造成的一系列损失，提高企业的经济效益。同时，风险管理可以给员工提供更多的安全措施和保障，改善房地产开发商与银行、承包商、施工单位之间的协作关系，帮助企业树立良好的社会形象，这对改善房地产项目的融资环境和营销环境也是非常有利的。
　　一、房地产建设项目的涵义与特征
　　（一）房地产建设项目的涵义
　　房地产建设项目是以土地和房屋为主的综合性开发工程，房地产开发企业通常是在城市规划的要求下，根据城市经济和社会发展的需要，在规定的时间内投入一定的资金，建设用户所需要的空间环境、配套设施和房屋建筑，并通过销售和租赁等方式获取投资收益的过程。通常情况下，房地产建设项目的周期较长，会经历投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段和租售阶段等。
　　（二）房地产建设项目风险的特征
　　与其他投资建设项目相比，房地产建设项目具有投资规模大、施工周期长、容易受地质条件影响等特点，能够影响房地产项目顺利进行的风险是多方面的，具体说来，主要有以下特征：1.多样性：由于在整个房地产建设项目的开发周期内，会受到技术、经济、社会等多方面因素的影响，因此风险的表现也呈现多样性的特征，并且在彼此之间相互联系、相互影响，在一定程度上增加了风险管理的难度；2.损害性：房地产建设项目的风险有时通过财务管理手段是很难预测和控制的，加上有时管理者的决策失误，往往会给房地产企业造成严重的损失，进而对房地产建设项目的正常运行产生不利影响；3.不确定性：房地产建设项目风险的形成过程比较复杂，影响因素也处于不断变化和发展之中，因此房地产项目风险的类型以及所造成的危害具有一定的不确定性；4.激励性：企业风险与竞争、收益都是相互依存、相互存在的，所以房地产建设项目的风险会促使企业改善经营管理水平，提高适应市场和抵御风险的能力，提高企业的经济效益；5.补偿性：由于房地产建设项目的特殊性以及在项目开发中存在的风险，因此投资者在承当这些风险时通常会在经济上要求一定数额的补偿，即风险回报或风险溢价。
　　二、房地产建设项目风险产生的主要原因
　　房地产项目的建设与开发，通常是在多个机构的共同参与下，经过土地资源的卖卖与改造，以及房屋工程建筑的建设和改进，达到或满足用户及他人需求的社会经济活动的过程。因此，房地产项目在建设过程中，会受到多种因素的影响，并且具有很大的模糊性，如果不重视对风险损害的有效预测和控制，就有可能对房地产企业的正常经营与管理产生非常不利的影响。
　　(一)房地产建设项目在空间上比较固定
　　空间上的固定性是影响房地产建设项目风险的重要因素，这是因为房地产项目的产品价格通常会与建设项目所处的地段有很大的关系，例如该地段的周边地理环境以及与之相关的社会经济条件，而这些因素都是处于不断变化发展之中，不会根据开发商的个人意志而发生转移，这就使得开发商不得不面对建设项目所处环境变化而带来的风险。此外，房地产建设项目在空间上的固定性限制了开发商对地段进行自由选择和调整的权利，项目风险一旦发生，房地产企业只能积极应对和调整，没有退路可供选择。
　　（二）开发周期比较长
　　房地产建设项目的开发，通常会经历投资决策、现场勘察、土地卖卖、工程建设、市场宣传、产品销售等环节，每个房地产建设项目一般都需要经历几年的时间才可以完成。在房地产项目的建设过程中，与之相关的社会经济条件随时都有可能发生变化，如人力资本的上升、原材料价格的上涨、气象灾害对施工进度的影响、消费者消费需求与消费偏好的变化等，都会在一定程度上增加房地产项目的不确定性，因此房地产企业很难在项目开发的初期对各种费用和收益进行准确的预测，在无形中增加了房地产企业经营的风险。
　　（三）投资规模大
　　房地产项目作为一个综合性的建设工程，无论是在项目初期的初始投资，还是在施工过程中的投入，对于其涉及到的土地购入、原材料购买、市场营销等环节都需要投入大量的资金，而房地产企业仅仅依靠自有资金显然很难满足项目开发过程中的各种需要，这就使得房地产企业不得不面对融资难、贷款利率上升、通货膨胀等风险对自身造成的不利影响。
　　(四)开发条件比较复杂
　　由于房地产建设项目受施工规模和固定性等因素的影响，使得房地产项目的开发无法进行封闭式、标准化的操作，通常需要在露天环境下进行作业，容易受到地质条件、自然地理条件和气象灾害等因素的影响。而很多自然条件虽然可以进行准确预测，却是无法完全规避的；诸如火灾、高温、严寒、暴雨等意外事故和施工质量事故，不仅需要进行有效的预测和预防，还需要增强与房地产开发相关的设计、施工、监理等部门的责任感、安全意识和质量意识，否则也会加大房地产建设项目的不确定性。
　　三、房地产建设项目风险的控制与管理策略
　　基于房地产建设项目风险的特征、影响因素以及危害，房地产企业要想降低项目开发过程中的风险水平，就必须事先对各种风险因素进行有效的分析、预测和评价，并采取有效的控制与管理措施，这样才能保证房地产建设项目的健康、稳定运行。
　　（一）风险回避策略
　　在房地产建设项目的开发前期或初期，开发商如果能够对项目建设中存在的各种风险进行准确预测，而又找不到有效的控制策略和管理措施，在经过综合分析与评价后可以采取风险回避策略，即主动放弃风险项目，中断项目风险发生的根源，从而避免风险事件的发生以及可能带来的损失。但是，风险回避策略作为一种消极手段，开发商在放弃项目的同时也相当于放弃了预期的客观收益，因此该策略通常适用于房地产项目的决策阶段，应当在项目开发的前期尽早做出相应的选择。