【信息不对称下保障性住房准入问题分析】 苏州市区住房保障准入标准

　　摘要：保障房的准入问题一直备受关注，虽然各地制定了严格的申请标准和审核制度，但由于一些申请者不能如实反映真实情况以及审核部门不能严格把关，致使骗租骗购现象屡见不鲜。本文具体分析在信息不对称情况下的保障性住房准入问题，探讨解决信息不对称下的保障房准入的途径。
　　关键词：保障性住房　信息不对称　委托代理
　　一、引言
　　保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊的一种住宅类型，是社会住房供应结构体系的重要组成部分，直接关系到中低收入家庭的切身利益。近几年来，各地对建设保障房的力度越来越大，使其成为关注的焦点。2011年3月6日，国家发展改革委副主任徐宪平提出，要提高住房保障的水平，未来5年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。如此大规模地建设保障房，采取何种措施确保这些保障房公平、合理地分配到中低收入家庭是迫切需要解决的问题。
　　二、保障性住房的准入现状
　　国家政策明确规定，保障性住房只适合出租或出售给中低收入的住房困难家庭。各级地方政府根据本地的具体情况，制定了严格的申请条件。尽管保障性住房确实解决了一大批生活非常困难的家庭，但仍有一些保障房被高收入家庭或已有一套或多套房屋的家庭所占有。众所周知，按照我国目前的就业用工制度、收入分配制度、税收制度及家庭理财体系（包括家庭储蓄、投资、继承等等），就依据单位的一纸收入证明很难核定一个家庭的收入水平或财产价值。而对于审核家庭财产收入的问题，工资外的隐性收入很难确定。因此，在财产收入审核上，普遍存在少报、瞒报或者不报的现象，弄虚作假随处可见。例如2010年10月北京市某区公布的保障房申请结果公示中，73名申请人中有13名填报家庭年收入为“零”，有19名填报家庭总资产净值为“零”，其中有4名两项均填报“零”，这样的数据也太离谱。2011年在广东某市的保障房申请时，也查出拥有豪华住宅、富二代、开豪华车的申请者，合格率不足七成。因此，在我国目前财产、收入不透明的状态下要求解决保障性住房的准入问题，关键是要解决信息不对称下的制度设计问题。
　　三、信息不对称下的委托代理分析
　　委托代理理论建立在非对称信息的博弈论基础上。信息不对称是指由于外部环境的不确定性和参与者的主观意图，交易或合作掌握的与其相关的信息在全面性、准确性、及时性和连贯性等方面存在差异，即行为参与者拥有不对等的特定信息。委托代理关系泛指任何涉及非对称信息的交易，代理人具有信息优势，委托人处于信息劣势。显然在保障房的申请准入问题上，政府部门是委托人，申请家庭是代理人，双方的活动就构成了一个博弈。由于委托人与代理人之间的信息不对称，容易出现逆向选择或道德风险问题，损害某些当事人的利益。因此，委托人或“高质量”代理人必须通过信息决策，改善博弈环境中的信息结构，减少委托代理双方的信息不对称程度。解决方法有两个：一是信息甄别（筛选），即委托人事前制定不同类型的合同（合同内容必须使每一个代理人如实地披露他的类型所得到的效用大于他欺骗委托人所得到的效用），根据代理人的不同选择来间接获取代理人的信息；二是信号传递，即具有信息优势的代理人主动向委托人发出信号传播私人信息，便于委托人进行识别。
　　在保障房申请的筛选过程中，政府部门根据不同类型的申请人设计不同的合同。中低收入家庭不需要隐瞒自己的私人信息，因此重点是甄别出不符合条件的高收入申请者。假设申请人的效用函数为U（E）＝A－p·s。其中，A表示代理人收益，等于房屋的市场价格B1与保障房价格B2的差额；p表示发现弄虚作假事件的概率；s表示发现弄虚作假的惩罚因子。
　　①当p＜A/s时，申请人的违约成本小于其收益，其肯定不会全部披露自己的信息；
　　②当p＝A/s时，申请人的违约成本等于其收益，由于人类存有侥幸心理，申请人可能也不会全部披露自己的信息；
　　③当p＞A/s时，申请人的违约成本大于其收益，则申请人会主动地披露自己的全部信息。
　　显然，委托人要得到代理人的真实信息，必须使代理人的效用函数值为负，即p＞A/s。政府部门在制定策略或设计合同时，必须考虑如何确定惩罚因子s及房屋的市场价格B1对代理人的收益影响，当然，房屋的市场价格需要依靠国家的宏观调控引导。
　　四、解决信息不对称情况下保障性住房准入问题的措施
　　出现上述现象的根本原因是申请人填报的信息不真实、审核制度存在漏洞及缺少严格的监督体制。因此，本文结合信息不对称的委托代理博弈理论，针对目前的现状，提出能够改善信息不对称情况下保障房准入的措施。
　　（一）加大审核监督力度，提高政府部门甄别能力
　　各级地方政府对于保障房审核均采用多级审核和多次公示手段，但仍需进一步加大审核监督力度，迫使申请者自愿透露真实信息。审核监督范围应包括申请家庭的各类收入及资产。工资应包括工资性收入、经营性收入、财产性收入以及转移性收入。资产除包括家庭拥有或控制的金融资产和实物等，还应囊括房产、汽车、银行存款和有价证券等。如上海市在2009年6月正式开通了“居民经济状况核对系统”中心，建立公安、金融、证券、工商、税务、保险、住房公积金、住房产权管理等信息资源共享，通过相关政务信息比对的方式，建立了高效快速的核查机制。同时，应该建立多部门互动、跨地区的家庭收入及资产动态监控机制，在全国建立包括个人信用档案、个人信用评估等内容的联网管理平台，实现信息共享。在个人信用体系设计中，可以建立信用等级评定制度，对故意虚报者降低其信用等级，对如实提供信息的申报者提高其等级，并视具体情况在保障房租金、物业费及之后的保障房申购或其他社会保障措施中给予一系列政策优惠措施。虽然这样会增加委托人的审核监督成本，但也相应地提高了信息的精确率。自上海的“居民经济状况核对系统”开通半年以来，总共为上海房屋管理部门出具1.237万份廉租房的核对报告。报告中显示，有4162户申报的家庭收入与实际情况不符。在这些虚报的家庭中，申报收入和实际收入差距最多的高达每月1.36万元；有109户申请家庭名下有机动车辆，甚至有的家庭拥有宝马、奔驰等高档汽车；有701户申请家庭串通工作单位出具假的工作收入证明。经核实，这些被查出的不诚信家庭全都自愿退出廉租房申请。仅此一项，便为公共财政节省了资金3100万元。该系统不仅降低审核的成本，提高信息的精确程度，而且还达到了动态跟踪监督的效果。